硬件改造提升了软件匹配更重要 别让老旧小区又“旧”回去

改造提升后的长安开发住宅二区小区，道路笔直宽阔，楼宇美观整洁。

■记者陈静文/图

近年来，西安市不断加大对老旧小区的改造提升力度，在很大程度上改变了停车难、设施落后、环境脏乱差等诸多问题，受到了老百姓的点赞。不过，如何保持改造后小区整洁亮丽的环境，巩固老旧小区改造后的长效管理，又成为一个摆在大家面前的新问题。

硬件好了居民总算“清闲”了

院内新铺的路面宽阔平整，新刷的墙体干净明亮，小区各处还配备了监控摄像头，家家户户阳台上安装的不锈钢防盗网看起来整齐划一……长安开发住宅二区是20世纪90年代建成的小区。2017-2018年，这个老旧小区经过长安区老旧小区项目改造提升，小区环境焕然一新。小区翻修了道路，重新规划了停车位，屋顶防水、外墙保温、绿化、景观和照明等各项设施逐翻新。在硬件改造的基础上，今年，小区居民希望提升“软实力”即物业服务的呼声越来越强烈。今年7月，小区居民在所属的青年街社区和韦曲街道办的帮助下一步步着手成立物业管理委员会，让小区治安及环境得到进一步改善。

“小区有198户，以前我们这儿垃圾随意堆放、进出人员混杂、车辆停得横七竖八，更让人头疼的是，小区里大大小小的托管班有10个之多，严重妨碍了我们的日常生活。”家住长安开发住宅二区的窦女士说起小区过去的情况，直言不讳地用“脏乱差”形容。现在通过物业管理委员会与小区物业秦北物业公司及多家托管机构多次协商，小区内的8家托管班已经搬走，剩下的两家也承诺10月底前离开小区。另外，由于物业管理委员会的督促，物业公司管理严格了一些，小区内乱停车、环境卫生等问题也得到了很大改善，大家都对这个新成立的物业管理委员会竖起了大拇指。

而在物业管理委员会的业主代表苟师傅看来，小区环境差的时候，居民们有的懒得去管，物业公司也就“顺势而为”。但现在硬件环境好了，居民们“心往一处想，劲往一处使”，有了大家的支持事情办起来就容易多了。

仍然存在问题请“管家”难

近日有居民反映，物业公司收费混乱、随意涨价、各项收益情况从来不公示等诸多问题，一些居民甚至提议换物业公司。对此，苟师傅表示，小区物业公司与居民之间的矛盾，以及小区存留的一些历史问题，也不是一下子就能解决的，下一步打算与物业深入沟通。

对于老旧小区更换新物业的想法，长安开发住宅二区所属的韦曲街道社会事务办的一位负责人表示没那么简单，需要考虑很多细节，最主要的是考虑如何在不提高物业收费的情况下，找到新的物业公司来接管，并且还要提升服务质量。“长安开发住宅二区的物业费是按照每户37元/月的标准来收取，小区里居住的大部分都是老年人和一些租住户，他们已经习惯了比较低的物业收费标准，如果新的物业公司提升服务必然要提高物业费，很可能出现部分居民断缴的情况，这也是市场上的物业公司不愿意接手老旧小区的主要原因。”采访时，记者还发现，一些老旧小区内仅两三栋楼，住户不过百家，这些规模太小的老旧小区因管理成本较高，也很难吸引物业公司进驻。

韦曲街道社会事务办的这位负责人坦言，因为辖区内老旧小区居多，老旧小区改造提升后如何实现长效治理，也是近年来韦曲街道一直在探索的问题。“政府花了大力气对老旧小区进行改造提升，如果整治后没有得到有效的看管和维护，过不了几年可能又会出问题。”

专家：政府要在机制体制上创新

老旧小区改造提升后如何实现长效治理，让居民生活得更加舒心呢？对此，长安区韦曲街道青年街社区主任郭毅辉表示，老旧小区大多以单位家属院和三无院落为主，有的象征性地收取物业费，有的物业费较低。居民们一下子接受不了物业费上涨，物业公司可以尝试以好服务来打动居民。“物业可以与小区业委会或者物业管理委员会协商，前3个月到6个月保持原来的收费标准不变，在这几个月里让居民们感受到优质的物业服务水平，逐步得到居民的认可再逐步上涨物业费。”郭毅辉告诉记者，现在老旧小区众多，一旦哪家物业服务企业打开市场，只要保持微利生存下去，接手管理的小区越来越多，实现资源共享，运营成本就会降下来不少，最终盈利。

对此，陕西省社会科学院副院长石英表示，这的确是一个比较棘手的问题。物业服务企业要生存，并实现微利就得按照市场标准来收费，但老旧小区的居民以支付能力较弱的老年人为主，要想解决这个问题，必须依靠政府在机制体制上创新。政府可以从社会保障的角度来给予经济困难的老年人一定的专项补助，而且这种补助是以非现金的形式专门用于缴纳物业费的，这样物业公司才能继续生存下去，为居民提供优质的服务。另外，更新居民思想观念的宣传工作也是必不可少的。要向居民们详细讲解，物业服务企业的盈利性质以及随着社会经济的快速发展，各项人工成本的上涨标准，让居民们明白：只有物业公司收到物业费才能生存下去，才可能为居民提供服务。

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