新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》出台 维护维修资金所有者的合法权益 保障房屋安全

为更好地发挥《西安市住宅专项维修资金管理办法》的实践作用，进一步维护资金所有者的合法权益，保障房屋安全，推动西安市房屋维修资金管理工作再上新台阶，经多次征集意见并修改后的新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），已经西安市人民政府常务会议审议通过，将于2018年3月30日起开始施行。

作为房屋“养老钱”的住宅专项维修资金，事关千家万户的居住安全和幸福指数。如果小区楼体外立面、绿地、电梯等在损坏之后要维修都要动用维修资金。据了解，目前的《西安市住宅专项维修资金管理办法》自2009年12月23日开始实施。时隔8年之后，《办法》缘何要修改？新出台的《办法》在维护资金所有者的合法权益方面体现出哪些新举措、新亮点？在维修资金归集和使用过程中，又有哪些新规定？本报对此作出详细解读。

修改背景

原《办法》已不适应实践需要新《办法》充分借鉴先进经验并听取广泛建议

西安市房屋维修资金管理中心有关负责人对《办法》的修改背景作出了说明。《西安市住宅专项维修资金管理办法》自2009年12月23日实施以来，在维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障房屋安全，推动西安市房屋维修资金管理工作起到了积极的作用。但随着维修资金管理工作不断深入，维修资金管理工作的矛盾也突显出来，现行《办法》已不适应实践需要，主要存在以下问题：

一是区、县物业管理行政主管部门和开发区管理委员会涉及维修资金管理工作的机构不健全，涉及维修资金使用的国土资源、质监、公安等部门职责不明确，不利于贯彻落实西安市推行的行政效能革命。

二是《西安市物业管理条例》规定的业主大会成立前的物业管理行政主管部门代管模式和业主大会成立后自主管理模式下，维修资金一般使用程序和应急使用划转程序，需在《办法》中予以明确。

三是《西安市物业管理条例》对应急使用制度进行了规定，需要配套《办法》予以支持，同时，《办法》与现行维修资金管理工作有不相适应的内容，也亟需进行完善。

《办法》修改工作列入2017年市政府规章制定计划修改项目后，为开展效能革命建设，对标先进城市维修资金管理经验，市房管局与市政府法制办又先后赴成都、武汉、昆明等城市，就维修资金使用权限下放，简化维修资金办理程序等方面进行调研。

去年9月开始，征求了各区县政府、西咸新区和各开发区管委会、市级相关部门的意见。市政府法制办将《修改决定（草案）》（征求意见稿）在网上全文公布征求社会公众意见，并召集法律工作者、专家学者就权责划分、法律依据、工作流程方面的问题召开了专家论证会。去年10月，市政府法制办根据征求到的各方的意见和建议，又会同市房管局做了进一步修改完善，最终提请市政府常务会审议。

去年11月，为进一步论证修改后工作流程的可操作性和合理性，市房管局先后前往咸阳、宝鸡、安康等省内城市，征求维修资金管理部门的意见和建议，均认为条理清晰，程序完善，可操作性强。

可以说，此次修改充分借鉴了兄弟城市好的做法和总结了西安市房屋维修资金管理工作经验，同时听取了省内城市、西安市各区县、开发区，以及专家学者、法律工作者和全社会的广泛意见。

管理体制

明确市维修资金管理机构、各区县、西咸新区和开发区管委会各自职责

西安市房屋维修资金管理中心有关负责人表示，原《办法》共计六章40条，为把责任落到实处，结合西安市房屋维修资金管理工作中出现的新情况和新问题，对现行《办法》进行了全面修改，修改后的《办法》共有六章53条。

为充分发挥区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会在房屋维修资金管理工作中的积极作用，方便物业小区使用维修资金，提升办事效率，结合区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会的维修资金管理工作实际，在修改后的《办法》第三条中明确了市维修资金管理机构、区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会的工作职责。同时，鉴于航空基地范围内维修资金管理工作一直由阎良区统管的实际，在征求阎良区和航空基地管委会意见的基础上，修改后的《办法》仍维持了该模式，《办法》中所指开发区并未包括航空基地。

《办法》明确，市物业管理行政主管部门是本市维修资金的行政主管部门。其下设的市维修资金管理机构具体负责全市维修资金监督管理的日常工作，以及新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区（以下简称城六区）和开发区维修资金的交存管理。

城六区物业管理行政主管部门和开发区管理委员会负责本辖区内维修资金使用、续筹、补建的管理工作。

阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区及市辖县物业管理行政主管部门和西咸新区管理委员会负责辖区内维修资金的交存、使用、续筹、补建和管理工作。

国土资源、质监、公安等行政管理部门应当按照各自职责，协助做好维修资金监督管理的相关工作。

区县物业管理行政主管部门、西咸新区和开发区管理委员会应当设置专门机构或者配备专职人员，加强维修资金的监督管理工作。

维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

细化程序

明确了业主大会自主管理维修资金的办理程序、表决事项等

为了规范业主大会自主管理维修资金的程序，保障业主大会自主管理维修资金制度的完善和可操作性，在修改后的《办法》第十三条、第十四条、第十五条明确了业主大会自主管理维修资金的办理程序、表决事项以及自管期间业主大会依法决定再转交于代管部门的代管规定。

《办法》规定，业主大会成立前，维修资金由负责交存管理的物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会代管。业主大会成立后，拟自主管理维修资金的，应当召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，对下列事项作出决定：

（一）自主管理维修资金的决议；（二）维修资金账目管理办法；（三）委托物业服务企业、会计师事务所作为维修资金账目管理单位，或者聘用具有专业资格的财会人员进行账目管理的决议；（四）确定维修资金专户管理银行的决议；（五）维修资金存储方案的决议；（六）应急使用维修资金办法的决议；（七）法律、法规规定的其他事项。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主进行公示。

业主大会自主管理维修资金期间，经业主大会会议讨论决定，第一款第二至六项决议确定的内容发生变更的，业主委员会应当在业主大会会议决定之日起十五日内书面告知原代管部门。

业主大会自主管理维修资金的，应当在物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会委托的商业银行中选择一家开立维修资金专户。

符合办法第十三条第一款规定的，维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会自主管理维修资金期间，经业主大会依法决定交由原代管部门代管的，应当向原代管部门提出申请。符合代管条件的，原代管部门可以重新代管维修资金。

业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的百分之三十时，业主应当续交维修资金。

成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，续交后的维修资金分户账面余额不得低于首期交存数额。

本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。

维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定；未成立业主大会的，由全体业主讨论决定。

应急使用

6种情况可应急使用维修资金物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围

该负责人表示，目前，西安市部分物业服务企业在应急使用维修资金中，存在扩大维修范围、过度维修的问题，为确保维修资金使用的合理性及安全性，在修改后的《办法》第二十七条明确了应急使用维修资金的原则：应急使用维修资金应以排险抢修、保障住宅共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围。

《办法》明确，物业保修期限届满后，出现《西安市物业管理条例》第九十三条规定的紧急情况的，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可以应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。

应急使用维修资金的六种紧急情况包括：（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（二）楼体外立面脱落的；（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

因电梯故障需要应急使用维修资金的，应当经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见；因消防设施故障需要应急使用维修资金的，公安消防部门应当出具书面整改意见，整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。

应急使用维修资金的，物业服务企业将《维修资金应急使用确认书》、应急使用方案在物业管理区域内显著位置公示，公示期为五日；工程竣工验收后，物业服务企业应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期为五日；物业服务企业持《维修资金应急使用确认书》、维修工程造价审核报告等相关材料向区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会申请划转；城六区物业管理行政主管部门、开发区管理委员会应当在审核后出具《住宅专项维修资金划转单》，市物业管理行政主管部门应当在收到《住宅专项维修资金划转单》后五个工作日内按照维修工程造价审核报告，将维修工程款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。其他区县物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会应当在审核后五个工作日内将维修工程款划转至物业服务企业维修资金使用专用账户。

未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

保障安全

积极推行住宅共用部位和共用设施设备预防性维修模式

为保障业主居住安全，提升“双三分之二”业主表决效率，提高小区共用部位、共用设施设备维修的及时率，西安市房管局积极创新维修模式。一是在第三十三条明确了业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经“双三分之二”业主表决同意，报主管部门备案后按照管理规约和业主大会议事规则执行，维修使用时不需要逐项表决；二是在第三十四条新增了“业主一次性表决”的方式，明确了“业主一次性表决”的适用范围，实现“一次表决，多年受用；一次授权，多年有效”，方便维修资金高效使用。

具体体现在《办法》中是：业主委员会、物业服务企业可以制定年度维修资金使用计划，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

下一年度维修资金使用计划应当于每年第四季度报区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会备案。

符合下列条件的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金：

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。

属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用维修资金时，不需要业主再次表决。

一次性表决方式使用维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域维修资金交存总额的百分之五。

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