从供需原理理解房价涨跌

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文/樊纲

网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。其实用经济学来解释这个问题，就是简单的供求关系。根据国家统计局公布的数据，2016年，我国商品房销售额11万7627亿元，比上一年增长34.8%。2017年，商品房销售额突破13万亿元，达到13万3701亿元，创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

说到现在城市里的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多一个人口了。刚需其实现在并不大，我们人口增长并不是很快。另一种需求叫改善性需求，大家现在收入提高了，改善性需求就越来越旺盛。还有一种需求是，因人口迁徙而产生的需求，即迁移性需求。这三种需求，应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。

此外，如果说需求，还有两外两种，一是投资性需求。买了房子，自己不住，租给别人住，最终这个房子还是用来住的，不是用来炒的。一种是炒房需求，买了房也不租，就放在那里等着房价升值，这个升值要足够大、足够快，才能弥补买房子的成本。

上面说的那些需求，除了炒房需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，首先要想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

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