123条意见！市场监管部门对全市房产企业合同进行梳理 你买房时遇到过这些“霸王条款”吗

为积极推进房地产领域合同规范整治工作，芜湖市市场监管部门自去年底至今，对房地产销售以及房地产中介的合同格式条款进行规范和点评，在全市范围内收集了53户房地产开发企业、34户房地产中介企业的合同文本。市市监局网监科从中筛选出36户企业的合同文本，交由8位法律专家进行点评，共梳理了123条意见，均是当前房地产领域存在的“霸王条款”，很多具有一定的典型性、代表性。

一、涉嫌加重买受人责任的不公平格式条款

1、典型条款：同一合同中“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金”，而“买受人逾期支付的，应按应付未付款的每日万分之四计付违约金给出卖人”。

律师点评：出卖人违约金与买受人逾期付款违约金标准明显不对等显失公平，加重了买受人违约责任。

2、典型条款：“出卖人为买受人购买房屋提供阶段性担保的，在担保期间买受人连续三个月未偿付贷款本息，出卖人有权解除购房合同并按原价收回买受人所购本合同项下的房产，买受人除应承担给出卖人造成的经济损失外，还应按总房款的8%支付出卖人违约金。”

律师点评：首先出卖人解除合同条件过于宽松。其次，除承担给出卖人造成的经济损失外，买受人按总房款的8%支付出卖人违约金，该违约金是惩罚性的，加重了买受人责任。

3、典型条款：“买受人对银行的违约即构成对本合同的违约，应按照本合同所涉及的出卖人担保金额同等金额向出卖人支付违约金。出卖人有权解除本合同，有权将该套住宅另行出售，有权在买受人已支付的房款中直接扣除上述费用。”

律师点评：买受人对银行的违约并不必然导致出卖人承担保证责任，出卖人因此让买受人同时向自己承担违约责任，加重买受人的责任，可能导致买受人因为轻微违约而被解除合同。

4、典型条款：“买受人收到出卖人书面交房通知后,逾期未能在通知规定的期间内办理验收交接的,则视为该房屋已交付买受人,该房屋的风险责任转移给买受人；买受人自通知规定期间届满之日承担该房屋的物业管理费。同时,买受人必须在接收到出卖人通知90日内办理产权,否则视为违约,买受人按总房价的每日万分之一向出卖人支付违约金。”

律师点评：该条款规定“买受人必须在接收到出卖人通知90日内办理产权,否则视为违约,买受人按总房价的每日万分之一向出卖人支付违约金”，何时办理产权证为买受人的权利不是义务，无相关法律法规明确规定在买受人未及时办理房屋产权证须向出卖人承担违约责任，该条款加重买受人责任。

二、涉嫌减轻出卖人自身责任的不公平格式条款

1、典型条款：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还已付购房款，并自买受人付款之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算付利息，除此之外，出卖人无需承担其他责任。”

律师点评：该条款对于影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等规划、设计发生变更后，买受人解除合同，出卖人只承担退还已付房款及其活期存款利息，而不承担其他责任，违反《商品房销售管理办法》规定，即买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

2、典型条款：“商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，出卖人无需因此承担逾期交付责任。”

律师点评：该条款对于出卖人交付房屋和合同约定不一致的违约行为出卖人只承担更换或维修责任，而不承担逾期交房的违约责任。

3、典型条款：“保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理，除此之外出卖人无需承担其他任何责任。”

律师点评：该条款出卖人对房屋保修范围内质量问题承担更换、修理责任而不承担其他责任，违背《民法典》第497条之规定，减轻出卖人应当承担的责任。

4、典型条款：“实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款。”

律师点评：根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。

5、典型条款：“买受人未按合同约定时间支付每一期房款，则出卖人有权按买受人逾期付款天数相应顺延房屋交付日期，同时出卖人有权按本合同第五条执行。”

律师点评：买受人逾期付款属于买受人违约，应当承担违约责任。按照合同约定时间交付房屋是出卖人的义务，出卖人不能因买受人逾期付款而逾期交付房屋。

三、涉嫌限制、排除买受人权利的不公平格式条款

1、典型条款：“合同生效后，买受人不得解除《商品房买卖合同》。”

律师点评：该条款规定，合同生效后，买受人不得解除《商品房买卖合同》，排除了买受人依法或依约解除合同的权利，违背了《民法典》所确立的公平原则。

2、典型条款：“出卖人提前交付商品房的，买受人同意根据出卖人书面通知的时间期限办理交接手续。”

律师点评：该条款强行要求买受人接受出卖人的提前交付，排除买受人的拒绝权和要求出卖人承担增加费用的权利，违背了《民法典》规定。

3、典型条款：“出卖人因城建、小区建设及物业服务等公共利益之需要，而必须在买受人之庭院及楼宇周围地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线及配电箱、窖井（盖）及其他有关装置时，买受人应予以同意理解，并在今后维修护理时予以配合。以上设施、设置所涉及的土地面积在计算买受人土地使用面积时不予扣除。”

律师点评：该条款强行要求买受人接受义务，排除了买受人的法定权利，违反《民法典》第496条之规定。

4、典型条款：“双方一致同意由买受人自行办理该商品房相关权属证书，买受人向出卖人付清所有楼款及其他一切应付款项，且对该商品房质量无任何异议并办妥所有收楼手续之日起180天内，出卖人将办理该商品房权属登记而需出卖人提供相关文件资料交付给买受人，出卖人未在上述约定的时间内向买受人交付前述文件资料的，每逾期一天应向买受人支付人民币20元的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的1%。”

律师点评：该条款要求买受人对商品房质量无任何异议为前提，涉嫌限制相对人主要权利。约定180天对交付期限与《商品房买卖合同》约定的在商品房交付后90日内提供全部资料不一致，涉嫌以补充协议格式条款限制买受人权利；另外20元每日的违约金且违约金总额不超过合同约定总房价款的1%，远远低于《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的相关标准。

5、典型条款：“在保修期内，因施工或产品本身的缺陷问题，开发商可以选择免费修理或更换。”

律师点评：根据《民法典》，对违约责任没有约定或者约定不明确,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。此条款规定出卖人违约责任选择权，限制、排除了买受人依法享有的违约责任选择权。

6、典型条款：车位区域内可能预设了通风、排水、消防及配电设施、设备会对乙方正常使用车位产生一定的影响，乙方已经对该情况充分了解并无异议，车位一经转让不退不换。

律师点评：该条款中“对乙方正常使用可能会产生一定影响”与“乙方对该情况充分了解并无异议”前后表述有所矛盾，且排除乙方依法提出异议的权利，如果产生影响的程度严重以致不能达到正常停车，则合同目的不能实现应当予以退换，明显限制、排除了买受人的权利。

（下转A06版）

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