买房不过户 近乎一场空

■ 本报星级记者胡明兵

签订购房合同后，一定要及时办理过户手续，否则后患无穷。芜湖市的缪某和卖家签订了购房合同，交付了房款41万元，因未能及时办理登记手续，后来卖家却将该房抵押给另一位债权人，法院将该房抵偿给抵押权人，缪某无法获得该房屋的所有权。

2011年，缪某与陶某签订了一份房屋买卖合同。陶某以41万元的价格，将其一间写字楼卖给缪某。缪某随后便对房屋装修，添置了办公设备，作为自己的经营场所，却未办理过户手续。

陶某因热衷炒股，赔多赚少，想扳本，可是自己囊中羞涩，2012年，将卖给缪某的房产抵押给谷某，从谷某处借得20万元，希望能从股市中淘金，填平以前的亏空。然而陶某的发财梦想又一次破灭。

2013年5月，谷某将陶某告上法庭，后经芜湖市镜湖区法院判决，由陶某偿还谷某借款本金20万元，并承担利息损失，谷某对抵押的房屋有优先受偿权。 2014年1月，案件进入执行程序后，执行法官便在陶某的该处房屋张贴了腾房公告，这让缪某大为吃惊，本以为自己花钱买了房子名正言顺，却要拱手让给他人，这怎么也想不明白。于是缪某便委托了律师，向法院提出了执行异议。法院经过审查，驳回了缪某的主张。

法院随后委托评估机构对陶某的写字楼进行评估，并进行了三次拍卖，均流拍，最后谷某以25万的价格接受房屋抵债，谷某同意补偿2万元给缪某，作为其装修及物品的折价。缪某面对这样的结局，的确心绪难平。而陶某虽然偿还了谷某的债务，但是她对缪某的爽约，让缪某蒙受了损失，缪某只得另行起诉陶某，法院支持其讨要违约金的诉求。

对此案，本报法律顾问韩宝律师告诉记者，房屋所有权、抵押权都属于物权，物权优先于债权。不动产物权以登记方式公示，未经登记不产生物权效力。买房未办理过户登记不能取得房屋所有权，买房人只能根据房屋买卖合同享有债权。本案中因未办理过户登记，缪某尚未取得房屋所有权，陶某仍然是房屋所有权人，仍然可以将房屋抵押给谷某。而谷某的抵押权办理了登记，产生物权效力，优先于缪某的债权，所以谷某可以行使抵押权处置房屋。而缪某不能取得房屋，但可以起诉陶某，要求其退还购房款并承担违约责任。

本报记者提醒读者，购买房屋不仅要签订协议，更重要的是要办理过户手续，正所谓“买房不过户，近乎一场空”。

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