名为房屋买卖 实为借款担保 签下“名实不符”合同 双方都将面临风险

在借款合同关系中，出借人为了借款的安全，往往会要求借款人以某种方式提供担保，常见的方式是借款人提供本人或其他担保人的房产，为借款设置抵押。而如果双方签下“名实不符”的阴阳合同，面临的风险和损失可能超乎你的想象。近日，芜湖市经开区法院就受理了这样一起合同纠纷案件，面对这两份合同带来的复杂法律难题，看法官如何破解。

案情

王某想找许某借款80万元，出借巨款，为了保障资金安全，许某与王某达成协议，两人签署一份《房屋买卖合同》，再签订一份《借款合同》。《借款合同》中明确约定王某将其名下房屋过户给许某，房屋过户后许某借给王某80万元并按月收取利息。王某还清借款本金后，许某将退还房屋。在王某未违约的情况下，许某对房屋不得进行买卖、租赁和使用，如违约将承担违约责任。

2017年5月，王某与许某签订了《房屋买卖合同》，约定许某以80万元的价格向王某购买芜湖市开发区某小区商品房。合同签字盖章后，许某当即支付王某购房定金5万元，其后许某支付给王某43万元还清银行贷款，当日双方办理了不动产登记手续。5月23日，双方签订《借款合同》，约定王某向许某借款80万元，期限三年，月利息为2%；王某将借款金额还清许某后，许某便返还房屋给王某，如违约将支付王某违约金。许某在垫付房屋过户等费用后，按照80万元总额将剩余20余万元交付给了王某。

后王某以不存在真实的买卖合同关系为由诉至法院,主张合同无效并请求许某返还房屋。

解题

承办法官汤丽娜受理该案后分析认为，本案原、被告双方先签订了一份《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续，后又签订《借款合同》，虽然王某已将房屋过户至许某名下，但通过双方在《借款合同》中的明确约定，可见房屋买卖并非双方真实的合同目的，而是王某以其名下的房屋为80万元借款提供抵押担保，双方以房屋买卖合同的形式代替借款担保合同，故该案应认定为“名为房屋买卖实为担保”。

汤丽娜法官认为，面对这种“名实不符”的合同纠纷，如果法院支持王某诉讼请求，将使许某的借款失去担保而处于巨大风险之中，许某势必为维护其合法权益而另案起诉借款合同纠纷，并申请查封该房产，导致两案交织，既给双方当事人带来诉累，又不符合诉讼经济和效率原则。

基于以上考虑，承办法官认为该案如果能够调解结案，将最大限度保护双方当事人的合法权益。在调解中，原告王某表示因自己不懂，后来才知道房屋已经被过户。由于办理过户需将银行贷款全部还清，房屋过户也需要支付一笔过户费用，所以实际得到的借款数目很少，现在每月还要按照借款本金80万元支付利息。

被告许某了解到即使已经办理了房屋过户手续，但房屋买卖并非双方真实意思表示，法院会根据双方真实意思表示来审理案件，继续打官司费时费力，最终也可能因原告王某没有偿还能力，借款本金难以收回。最终双方在法院主持下达成一致意见，被告许某依法收回借款本金，原告王某也收回了房屋，案件最终得以圆满解决。

启示

汤丽娜法官表示，本案双方当事人以签订房屋买卖合同并转移房屋所有权的形式代替借款担保合同，但双方之间实质上是以债权人与债务人之间的信赖关系为基础，其中任何一方从事背信行为，皆会损害另一方的利益。就债权人而言，虽然房屋已经过户，但房屋仍然由债务人所占有，倘若债务人有失诚信而擅自处分房屋，则债权人便有丧失其担保之危险；就债务人而言，由于债权人取得了不动产的形式上的所有权，一旦债权人违反约定而不当处分标的物时，债务人将可能丧失其对于房屋的权利。

因此，法官提醒大家，在民事活动中，应当遵守法律规定，依据真实意图签订相应的合同；为规避法律规定，以其他合同形式掩盖真实的合同目的，可能给自己带来履行风险和实际损失。

记者 顾娅

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