原告丁方排与被告杨有道、丁恩平等确认合同无效纠纷一案 三山区法院审判，承办法官郑欢峰

一、基本案情

2009年6月10日，丁方排、丁恩平家庭因拆迁而得到安置房两套。2016年，经丁方青介绍，杨有道与丁恩平、许小妹、洪训伟、丁秀秀、姚金兰（丁方排妻子）签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定将其中一套出售给杨有道，姚金兰代丁方排在合同上签字。这期间，姚金兰与丁方排一起居住在建筑工地的工棚内。同年7月17日，杨有道交付了全部的购房款，丁恩平、许小妹出具收条、清空房屋并交付房屋钥匙。随后，杨有道接收房屋、装修并入住。2017年3月3日，丁方排以安置房买卖违反《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，以及案涉房屋为其夫妻所有，丁方排未在合同上签名等为由诉至法院，要求判令案涉《拆迁安置房买卖合同》无效。

二、裁判结果

三山区法院审理认为：根据补偿安置协议书的记载，案涉房屋应为丁方排等七人共有。关于安置房买卖合同效力问题，第一，法律没有禁止拆迁安置房流通，诉争合同不因为标的是拆迁安置房而无效；第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，属于行政管理性质的规定，并非针对买卖合同效力的强制性规定。《中华人民共和国物权法》规定，转让不动产的合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此未办理物权登记不必然导致买卖合同无效；第三，杨有道在签订合同时，要求卖方提供了拆迁安置协议，并要求卖方家庭全部人员在合同上签字，由于丁方排不会写字，而由其妻子姚金兰代签。杨有道有理由认为姚金兰代签行为得到丁方排的授权。杨有道购买该房屋也根据市场价格支付了全部的价款，并装修入住。综上，依法驳回丁方排诉请。丁方排不服一审判决上诉。芜湖中院经审理后依法驳回上诉、维持原判。

三、典型意义

随着城市建设步伐加快，拆迁安置房越来越多，安置房交易也日趋频繁。但由于各方面原因，很多安置房没有办理产权登记，导致买卖双方交易时买卖合同只约定双方的权利义务，无法及时办理产权的变更登记。同时由于安置房一般是以户为单位进行安置，交易中双方参与人员众多，买卖合同中多多少少存在着一些瑕疵。近年来房地产市场行情火爆，安置房价格也水涨船高。一些卖家开始有了悔卖心理，由此产生的安置房买卖合同纠纷有增多趋势。本案判决确认了安置房的交易性质，明确了安置房未办理产权登记，不必然导致买卖合同无效，同时明确了构成善意买受人的条件，有利于稳定房地产市场的正常秩序，规范房地产市场的诚信建设。

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