购买的房被人提前租下15年法院判租赁协议无效

花47万买了套二手房，交完钱过完户却没有办法入住，因为有人称该房早已被自己租下15年，近日，芜湖一男子碰到这样的烦心事。 12月12日，笔者从芜湖弋江区法院获悉，经审理法院认为租房关系不真实，房子应腾空给买房人。

据了解，今年年初芜湖男子罗某打算买房，于是通过房屋中介看中了芜湖市某小区一套二手房。 3月份，罗某与屋主王某签订了 《房屋买卖合同》，双方约定以47万元的价格交易。

罗某很快支付了全部购房款，并与王某及王某丈夫贾某一起办理了房屋产权过户手续，房屋登记为罗某单独所有。一切手续办完，就当罗某打算入住房屋时，却发现房屋里面已经有人住了。

居住人李某出示了一份 《租房协议书》，协议书由李某和贾某签订，载明的签订日期为2017年1月，租赁期限15年，李某一次性付清共54000元租金。由于协议书写明承租期内贾某不得干预李某正常居住，因此面对罗某，李某表示不会腾房，无奈之下罗某只得起诉至法院。

庭审中李某表示，贾某之前向其借款54000元，后来贾某没有钱偿还，就将房屋出租给其抵债，双方签订房屋租赁协议，是为了保证贾某能归还欠款，当时贾某承诺会在4月底前还钱，但按期未还，他这才住了过去。

面对罗某和贾某的房屋买卖行为，李某称自己对他们双方之间的《房屋买卖合同》并不知情，且自己与贾某于2017年1月25日签订了 《房屋租赁合同》，所以双方之间存在房屋租赁合同关系，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

法院审理认为，首先罗某通过支付对价的方式与王某签订了 《房屋买卖合同》，并依法履行登记手续，取得了讼争房屋的所有权，应认定其为涉案房屋法定所有人，其他任何人不得占有和妨害该房屋。

虽然法律规定 “买卖不破租赁”，但是贾某与李某签订的房屋租赁合同中约定的房屋租金为300元/月，明显低于市场同地区的房租价格，结合其他证据，法院认为贾某与李某签订的《租房协议书》并非双方真实意思表示，故该合同不成立。

最终因李某未举证证明其享有对该房屋合法的居住权，其行为已妨害了罗某对该房屋权利的行使，罗某有权依照法律规定请求排除妨害，故法院对罗某要求李某将房屋腾空并交付的诉求给予支持。

安徽韶阳律师事务所主任李律师表示，此案提醒购房者应事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果无法认定租赁关系无效，那么买房人或许就只能等租赁合同到期才能居住，但是在房屋交易过程中，原房主隐瞒房屋已出租的事实，则涉嫌欺诈，买房人可将原房主告上法庭。

张瑜 李萌

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