解析法院典型案例教您维权房价上涨期间买房 遇到卖家“毁约”怎么办

房价在一定周期内会发生起伏波动，卖房者希望在高价售出，而买房者则希望低价购进。如果签订了合同还未履约，房价却开始上涨，不少卖家就会动起“毁约拒售”的心思。2016年以来，芜湖市房价开始上涨，就催生了不少不诚信的卖家。记者从芜湖市法院的房屋买卖纠纷案的相关案件判决中挑选出代表案例，并请相关律师支招，为买房者如何维权提个醒。

卖家毁约耽误买家公积金贷款 被判赔偿4万元

本报前段时间曾经刊登过这样一起房屋买卖纠纷案。2016年9月16日，市民徐亮与马莲（均为化名）签订了《房屋买卖合同》，双方约定，马莲将位于芜湖市凤凰城小区玉兰苑房屋出售给徐亮。而合同签订后，房价上涨了，马莲发现按照上涨后的房价卖房能获利更多，她动起了毁约的心思。

马莲以买卖房屋需要与父母商量为由，迟迟不向徐亮提供按揭贷款所需资料。马莲的一再拖延导致徐亮公积金贷款因政策影响，不能正常使用。徐亮将马莲告上了经开区法院，要求卖家赔偿毁约带来的相关损失。

经经开区法院审理，结合案件实际情况，最终判决马莲最终一次性赔偿徐亮各项经济损失共计40000元，并当庭履行完毕。

卖家毁约提价 法院判决支持买家诉求

外地来芜投奔亲属的小张向王某夫妇购买了一处单身公寓。2016年7月30日，小张与王某夫妇签订《房屋买卖合同》一份，约定王某夫妇将位于芜湖市镜湖区某房屋出售给小张，房屋作价26万元。小张本来喜滋滋地准备在芜湖安家立业，却不料签订合同并支付了定金1万元后，在他办理银行贷款时，王某夫妇却不予配合了。原因是芜湖房价上涨后，房主想毁约，不愿出售房屋。无奈之下，小张将王某夫妇告到镜湖区法院，要求其继续履行房屋买卖合同。

今年5月，镜湖区法院在此案的审理过程中，承办法官组织双方进行调解，王某夫妇明确表示要加价5万元才能继续出卖房屋，这让小张无法接受。

镜湖区法院判决认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对小张要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。现判决已生效，案件进入执行程序。

卖家毁约 法院判决赔偿买家10万元“差价”损失

2016年6月，朱女士和肖先生就芜湖市世茂滨江花园的一套二手房的买卖达成了协议，双方约定的房价为80万元，之后朱女士按约支付了定金1万元，并缴纳了之后的物业费等费用。而在2016年下半年芜湖市房价大涨后，2016年9月，肖先生却表示不愿出售房屋了。为此，2017年1月朱女士将肖先生起诉至镜湖区法院。

案件审理中，朱女士表示，重新买房不仅房源不好再找，此时的价格也有了大幅上涨，所以申请对案涉房屋价值进行评估，评估机构出具的评估意见为2016年9月25日房屋市场参考价格为99万元，朱女士索赔因毁约造成的损失20万元。

镜湖区法院判决认为，因被告拒绝履行合同处于芜湖市房屋价格上涨时期，原告不能按照合同价款购房将会造成其购买其他房屋的差价损失，该损失与被告违约有因果关系，被告理应赔偿原告的相应损失。最终，根据合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况，参照评估意见，依法酌定被告赔偿原告损失10万元。判决作出后，双方均未上诉，判决现已生效。

律师支招：加重违约责任和收集悔约证据

上述镜湖区法院判决毁约卖家赔偿买家差价损失10万元的案件，引起了众多购房者的关注。镜湖区法院代理审判员雷潇认为，本案中，如果仅仅适用定金罚则要求卖方双倍返还定金，在房价大幅上涨的背景下，已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信守约者的保护，故卖方理应赔偿买方不能按原合同价款购房所遭受的差价损失。

此案买家的代理律师安徽天谛律师事务所的倪明伟和朱秋丽两位律师，就购房者如何签订购房合同、卖家违约后如何最大限度的维护自身权益，给出了自己的建议：

面对房价上涨，以防卖家悔约，购房者在签订合同时，合同中可加重违约责任，比如高金额的定金，只要不超过房款的20%即可，如果卖家悔约就得付出巨大代价。同时，将相关手续的经办时间、经办主体予以明确约定，以免无限期拖延或责任不明。

如果卖家悔约，买家要注意收集、保留卖家悔约的证据。至于主张违约金还是定金或是赔偿房屋差价款损失，买家应综合权衡。违约金、定金由合同约定，房屋差价款可通过评估确定。房屋差价款损失，法院一般会根据案件具体情况，对评估的房屋差价款按比例确定。

记者 顾娅 实习生 许静茹 魏妍

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