创新资金监管制度 “护航”房屋交易安全

昨日，记者从芜湖市房地产市场管理处获悉，自去年12月芜湖市实施存量房交易资金监管制度起，截至今年8月中旬，市区已为1.35万户提供56.58亿元的存量房交易资金监管服务，保障了相关当事人的交易安全，起到了规范房地产交易市场秩序、防范房地产交易风险的作用。

房屋抵押借款未还清不能申请办理交易？房屋抵押借款未还清银行先申请抵押权注销登记不安全？出卖的房屋抵押贷款未还清必须要借高利贷先还款？在没有实行存量房交易资金监管前，上述问题确实是存量房交易市场上存在的老大难问题。自去年12月起，随着芜湖市存量房交易资金监管制度的实行，这些问题逐步得到解决。

近期芜湖市就有这样的实例：芜湖市某商厦需要转让，买卖双方达成购买意向，但该房屋在招商银行设定抵押贷款仍未还清，卖方需用售房款还贷款，想让买方先支付购房款还贷，但买方担心将1亿多元的购房款先付给卖方，如果产权无法过户，风险巨大，招商银行在了解情况后，拓宽思路，根据《芜湖市存量房交易资金监管暂行办法》的规定，改变目前先还清借后申请注销抵押权登记的模式，提议采取交易资金监管的模式，由买方将购房资金存入监管账户，招商银行凭资金监管凭证（监管资金大于未还贷款金额），先行申请抵押权注销登记，来保障三方的交易安全。于是，三方共同向市房地产市场管理处申请，主动要求实行交易资金监管。

市房地产市场管理处根据相关文件规定，主动与市不动产登记中心、市惠居住房公司沟通协调，将该房屋抵押权注销登记与所有权转移登记组合办理。尽管招商银行先行申请了抵押权注销，但在组合办理过程中，出现了其他未预料的问题，需要完善大量的相关手续才能办理产权过户，导致该房屋产权过户中断数次，2个月后才完成抵押权注销登记和所有权转移登记。

这种交易资金监管加组合登记业务办理，在房屋产权过户未完成前，虽然抵押权银行先申请了抵押权注销登记，但是登记机构仍然不会单独办理抵押权注销登记，只有在完善手续后能办理所有权转移登记的同时才会注销抵押权，只要转移登记没有完成，原抵押权仍然存在。该户房屋登记完成后，由监管部门通过监管账户将监管资金划到抵押权银行还清欠款，剩余的款划到出卖方。通过采取这种组合登记办理的模式的资金监管，既保障了买卖双方交易安全，同时也保护了抵押权银行的权益。

在办理完结交易后，卖方说，如果没有这种组合登记模式，就必须先拿出资金还银行贷款，而这种组合登记不仅安全还大大减少了卖方资金成本；买方说，如果不是实行交易资金监管，长达2个月的过户期，且中间出现未预料的情况，真的是难以承受风险；银行表示，如果没有交易资金监管，是不可能先行出具抵押权注销申请。该房屋购买方是外省市知名企业，在多地都进行过房屋交易，为芜湖这种模式的资金监管和组合登记办理制度点赞，确实是安全、便捷、低成本。

市房地产市场管理处工作人员介绍，芜湖市存量房交易资金监管制度中打破“先还清银行贷款，再申请抵押权注销登记”、“先注销抵押权，再办理所有权转移登记”这种常规性的顺序，可以在办理抵押权注销登记的同时，组合办理所有权转移登记的方案，是结合芜湖市实际、在保障安全的前提下，根据市场需求方便快捷解决问题的创新模式。

记者 李婷维 实习生 罗凡 许菲 杜瑶

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