渭南今年前5月二手房交易活跃 买卖二手房怕被坑？这些问题值得你关注

■定金不超过总房价的20%

■买房前，务必确认房屋产权清晰

■房龄和贷款年限之和不能超过30年

■过户可网上预约，办结缩短至5个工作日

近日，渭南市民乔女士看中了城区某小区一套二手房源，价格也在接受范围内。但是等到她一周后资料准备齐全、联系房产中介打算办理手续时，却被告知房源已售出。

6月3日，华商报记者从渭南市房地产交易管理所了解到，目前渭南中心城区市场供需基本平衡，商品房购销两旺，整体市场平稳增长。住宅开发投资约占房地产投资的90%；办公、商业用房投资约占10%。商品房、二手房成交量高位运行，创历史新高。华商报记者还走访了城区几家房产经纪公司发现，自去年7月份以来，渭南二手房市场需求较大。不过，由于过户手续不全、房源不理想等因素，导致交易受影响的市民也不在少数，如果你也有买二手房的打算或者正在进行二手房交易，不如一起来关注交易中需要注意的那些事儿。

市场观察

渭南今年前5月

二手房占房产交易总量18.3%

住房消费结构有调整

今年以来，渭南住房消费结构也有所调整。面向刚需的100㎡以下中小户型及公寓销售持续萎缩，120-140㎡的中端改善型住房需求积极入市，加之精装商品房价格的带动，一部分投资性需求再次释放。根据市场调查，180-300㎡洋房、大平层、跃层等高档舒适型住房的潜在需求也急剧升温。

二手房交易量上升

据渭南市房地产交易管理所交易中心科长李永刚介绍，2017年，渭南市全年二手房共办理交易过户1773套，成交面积约20.3万平方米，成交额50034万元。2018年截至5月底，渭南市二手房办理交易过户达1107套，成交面积11.8万平方米，成交额达31646万元。2017年二手房占房产交易总量的18%，而2018年仅1-5月，二手房占房产交易总量的18.3%。

据分析，渭南市区商品房销售市场主要仍以刚需为主，随着高品质品牌楼盘的推动，带动了部分改善性购房需求，棚户区改造拆迁安置和政府移民、扶贫搬迁、各县市区域外人口购房等均会促使房地产市场活跃。

政策流程

二手房交易定金

一般不超过总房价的20%

二手房交易 需要提供哪些资料？

二手房交易过程中，需提前准备哪些资料？渭南某地产经纪公司康先生提供以下信息：

■所需资料

出让方（房东）：（正常交易前）需提供房产证或不动产权证原件、所有权利人身份证原件、户口本原件、结婚证原件（或单身证明三份）；

买受方（买家）：（交易过程中）需提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件，若单身则需提供单身证明原件（三份）。

若需贷款，则需要向贷款银行提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件，收入证明、银行流水、个人征信报告（详细版）。

■特别提醒

1.为让购房者更好地了解政策，李永刚介绍，办理二手房交易过户办理分为正常交易、赠与和继承。正常交易时，卖方需要提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（自建）、契约、夫妻双方持身份证、结婚证（离婚须提供协议书或法院判决）、房产证、户口本相关证件，买方须持身份证明在交易所提交相关证件。赠与和继承的二手房，须提交公证书，同时出具销售不动产统一发票等。

2.根据二手房贷款相关规定，房龄和贷款年限之和不能超过30年。

3.二手房贷款到期日不能超过土地使用的到期年限，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过60岁。

购买二手房 正确流程是什么？

1.支付定金确定房源后，购房者需支付出让方（房东）购房定金（一般定金为总房价的1%-3%，但不超过总房价的20%）；

2. 取回证件 出让方若有贷款则向原贷款银行申请还贷，同时注销他项权利证解除抵押，取回房产证。

3. 办理过户买受方若需要贷款，则待出让方解除抵押，向银行申请关于该套房屋的贷款，待银行审批通过买受方的申请贷款后，买卖双方至该套房屋所属的房地产交易所和不动产权局办理房屋过户手续。

4. 缴纳税费 买卖双方按国家规定缴纳该套房屋过户所产生的税费，并且买卖双方将首付款和之前购房定金转入二手房资金监管中心，以保障该笔交易的资金安全。

5. 完成交易 待以买受方为权利人的不动产权证办出，同时买受方申请贷款银行持有该套房屋的他项权证后，贷款银行将买受方申请的贷款金额转入二手房资金监管中心，资金监管中心收到该笔房款后将所有房款转入出让方账户，该笔交易结束。

二手房交易 需要注意哪些事项？

■选房源

1.看房时要着重注意房屋状况，查看是否有漏水、渗水、墙体脱落等情况，家具家电能否正常使用等。

2.在条件允许下，首先要以区位最优为原则选择，主要了解小区配套设施，以能给家人生活带来便利为最佳。

■签合同

1.选中房源签合同前，一定要先确认房屋产权是否清晰。如是否有抵押、查封、异议、民间借贷等情况。

2.签署合同时，须注意合同内容是否明确说明了房价、面积、定金金额、附属设施、交易具体时间节点、违约责任认定等，且必须所有产权人签字或其他途径确认。

3.另外，由于不动产价值较大，建议通过合法经营并且有资质的房地产经纪公司进行交易，以保证交易安全。

提醒1：渭南市房地产交易管理所房屋资金监管科科长王君丽建议，买二手房首先要了解房屋权属情况，权属清晰，确保卖方不存在抵押、债务等问题。其次，了解房屋的具体情况，不要轻易相信中介不符合规定的许诺条件，及时了解相关政策。

提醒2：陕西赛高律师事务所律师邓建军介绍，二手房交易中，因房价上涨卖方出现违约不愿交易的案例较多。他建议，买家交付了定金，还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

交易中这些问题 该如何正确处理？

问题1：“二手房交易过户，最普遍的问题就是夫妻离异牵扯房产证过户问题。”6月3日下午，渭南市房地产交易管理所驻政务大厅主任刘强介绍。很多离异夫妻在办理二手房交易过户时，夫妻双方财产分割手续不全，不能双方均到办理现场等原因，导致交易无法进行。

建议：刘强说，夫妻离异时，应该就房产分割问题达成一致，并尽快按照协议内容对房产进行转移，确保房屋的所有权人同意将该房转让。或在离异协议上标注清楚，交由一方全权处理。

问题2：在二手房交易中，经常会出现卖方或买方有一方在达成一致协议后、过户房产证前出现反悔。

提醒：从法律角度来说，只要房产证确权后就具有法律效力，任何一方不愿交易都是行不通的。另外，房屋资产监管部门确保了买卖双方的资金安全，交易双方在交易中出现矛盾时可协调商量，最终确认交易后，交易资金才会通过监管部门的账户打到双方账户上，这就有效地保证了双方权益。

便民措施

商品房交易 二手房转让

可提前3天网上预约

“为更好地贯彻落实市委市政府“马上就办，办就办好”的服务宗旨，更便捷、高效、优质的服务群众，我们针对商品房交易、二手房转让等业务推出了便民措施。”渭南市房地产交易管理所办公室主任韩伟介绍。

1. 便捷预约 据了解，渭南市房地产交易管理所自2016年起，申请办理二手房交易过户的，可提前3天通过渭南房地产信息网或电话预约（预约电话：0913-8102531），申请人按预约时间前往政务大厅专门窗口办理相关业务。

2. 上门办理 中心还对特殊人群开展上门服务，对年龄超过70岁以上的老人，经相关人员在政务中心交易所窗口申请，符合条件的，进行上门办理相关业务。

3. 限时办结 设置应急窗口及开辟无障碍绿色通道服务，实行限时办结制度，二手房转让已经由10个工作日缩短为5个工作日。

4. 简化程序 对于单宗二手房交易业务存在赠与、继承类型的可合并办理，即两次手续一次收件一次办结；公房交易过户不再现场勘验评估，凭司法文书可单方申请办理相关业务；同时，将二手房测绘配图由事前调至交易流程事中进行，为群众节省办件时间。完善房产交易网络咨询、信息查询等，方便群众业务咨询、查询；设置专线投诉电话及网络投诉平台，快速受理处理各类投诉，及时解决群众反映问题。

办理二手房贷款

有银行将开通绿色通道

近日，华商报记者关于二手房贷款走访了渭南市多家银行。据悉，目前，中国工商银行渭南分行、中国建设银行渭南分行、中国邮政储蓄银行渭南市分行等银行受理二手房贷款业务。

采用中介模式办贷款者居多

二手房贷款业务办理一般由两部分组成：

1. 银行内部的客户贷款资料的调查、审批；2. 房屋交易部门办理的交易房产的过户和抵押手续。

华商报记者从工商银行渭南分行了解到，二手房贷款现主要有两种模式：

1. 传统模式。即客户自主协商交易，向银行申请贷款，自行过户，并与银行客户经理共同到抵押登记办理处办理抵押登记，取得抵押凭证后发放贷款。

2. 中介模式。即通过中介机构联系交易，向银行申请贷款，并申请使用房屋交易资金监管帐户，存入首付款，中介代理办理过户与抵押登记手续。在取得抵押凭证后发放贷款到资金监管帐户资金，待双方完成过户手续后，资金由监管账户划转售房人。

目前办理二手房贷款的主要采用的是中介模式。由于中介机构参与交易过程，办理速度有保证。

办二手房贷款有多项流程

二手房贷款相对于一手房贷款而言环节较多，程序复杂，那到底二手房贷款的步骤是什么样的？需要哪些手续？

华商报记者从建设银行渭南分行了解到，在二手房贷款业务中，客户需提供售房人《房屋所有权证》、身份证及婚姻证明材料；及借款人具有法律效力的身份证件、婚姻证明材料，收入证明和或银行交易流水，首付款证明材料，交易双方签订的《房屋买卖合同》，抵押合同（一般中介公司准备），预评报告（评估公司出具）。

据介绍，该项业务一般最短需要20-25个工作日。若是客户给银行提供的资料不完整、不符合规定或受经济运行影响等原因，可能造成放款延后。

同时，华商报记者从邮储银行渭南市分行了解到，二手房贷款办理流程如下：

1.房屋买卖双方前往贷款行申请业务并进行面签；

2.贷款行受理后进行授信调查；贷款审批通过后通知买卖双方办理房屋过户及抵押手续；

3.抵押完成后，借款行通知借款人签署合同并进行贷款发放。

建行或开通二手房贷绿色通道

如何能够顺利办理二手房贷款，银行在办理二手房贷款时有哪些便民措施？

华商报记者从建设银行渭南分行了解到，该行贷款规模向二手房倾斜，从2017年后半年，下达贷款规模是二手房可占用一手房规模，一手房不能占用二手房，并加快二手房贷款的投放。

同时，为使市民更加顺利办理此项业务，目前，建设银行渭南分行正积极接洽房屋管理部门，预估下半年将在渭南设立二手房贷款服务绿色通道，从贷款咨询、受理、审批、过户、抵押一站服务，节省客户办理相关事宜的时间，免受贷款手续来回反复提供的困扰，提高工作效率，提升客户服务质量，便于市民办理业务。本版稿件由华商报记者 郭乔娜 邢雪雪 张苗 采写

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