谁来监管业委会？

小区很多业主多年无法办理产权证（受访者供图）贴在小区业主家门上的表决票（受访者供图）最近威海市洲际假日广场小区的业主向记者反映，他们小区的业委会选举方式有问题，并且在选聘物业，业主大会计票时，将收到表决票不反馈意见的视为同意。现在该小区有84名业主起诉业委会，要求撤销《管理规约》和《业主大会议事规则》、撤销业委会重新选聘的物业服务企业。

而在采访中，该小区业委会主任朱先生称“两规”大部分是以《山东省物业管理条例》为蓝本设定，选聘物业也都是依法合规。那么事情究竟是怎样的，记者在11月12日来到该小区展开调查。记者宗兆洋

未经公示就成立的业委会

威海市洲际假日广场小区位于威海市荣成港西镇，是一个临海高档度假小区，小区业主大多为外地人，很多业主每年只在该小区居住一个月左右。该小区规划面积96.555万平方米，业主12000余户，截至2018年8月7日完成建设面积30.2656万平方米，交付业主四千多户。因为两任开发商“跑路”，后续资金短缺，小区的很多业主多年无法办理产权证，甚至还有很多业主购买的房子也没有收到。

“因为对于开发商的愤怒，导致了很多业主相信了业委会。”该小区的业主黄女士说，黄女士表示，自从2018年8月份开始成立业委会，整个小区的就“乱成了一锅粥”。“我们小区是一个度假小区，在开始进行筹备的时候，我还感觉成立业委会是一个好事，跟开发商之间就有了对话的一个方式，但是接下来我就感觉事情不对了。”

黄女士表示，2018年9月份业委会收缴小区共有房屋，10月份又开始换物业，并且她还发现业委会的业主大会投票结果有着严重的失实。

黄女士等84名业主的起诉状上写道：一、业委会筹备组成员没有开发商和前期物业代表；二、筹备组未将召开首次业主大会的相关材料书面送达给业主；三、《管理规约》《业主大会议事规则》未经合理公示；四、很多业主并未收到书面表决票，也未对表决事项作出表决并签字，表决结果数据失实，且很多业主直至听闻要更换物业的事情才知道业委会的存在，才知道《管理规约》和《业主大会议事规则》的存在。

“最可笑的就是这个表决方式，筹备组把表决意见书贴到业主的门上，过了他规定的时间后，就视为同意，可是我们小区是度假小区，很多人甚至几年都来不了一回，我每年也只是来住一个月。”另一位业主高女士并不认可这种表决方式。

业委会将物业告上法庭

在采访中，记者发现业主反对业委会的原因，主要有两个，一个是业主认为业委会严重侵害了业主公共事务的知情权、管理权和决定权；另一个就是担心业委会贪图小区的公共利益和维修基金。

在2018年11月24日，该小区业委会又召开业主大会临时会议作出重新选聘物业服务企业的决定，公告说明业主总户数4767户，送达表决票4767户，同意4715户，不同意28户，弃权3户，废票7户，随后与东营宏基园服务有限公司签订了新的物业服务合同。

在2019年，在业委会与东营宏基园服务有限公司签订了新的物业服务合同后，原物业百丰物业仍拒绝移交，该小区业委会就此事起诉前期物业威海百丰物业有限公司。山东省荣成市人民法院的一审判决中，法院认为，“《议事规则》真正参与人为1842人，2825人未实际参加……故此，《议事规则》不能认定是由业主大会表决通过。”

而对于小区物业的重新选聘，一审判决中，法院认为，“业委会无法证明在征求意见的过程中的公正和和合法性，4767张选票中，仅有519票明确表示同意更换物业……”在二审中，山东威海市中级人民法院，也有这样的表述，“本院对一审法院查明的事实予以确认”。

部分业主与业委会产生矛盾

11月12日，记者来到该小区进行采访。已经过了度假时间，该小区行人寥寥。

“洲际小区尚未开发建设完成，很多房屋尚未交付，更换物业使得过了质保期的房屋的维修需要启动维修基金，我们怀疑业委会很可能会拿这笔钱，更过分的是我们租房子、买房子还要通过他们的同意。”该小区业主李先生质疑业委会为何要急于换物业公司。

记者联系到该小区业委会主任朱先生，前期，朱先生并未回应记者问题，称要向政府部门了解情况，在记者的再三追问下，朱先生说，“这个选票跟我没有关系，我们有监票人，反对业委会的这群人很多都是跟前期物业之间有利益。”

记者又联系到港西镇政府，对于业委会筹备组的组长为该镇副镇长，一位崔姓工作人员表示，“根据相关的法律必须由当地政府的负责人担任组长”，记者询问担任组长的副镇长是否对选票或者过程有一定的监督责任，该工作人员说，“只是名誉性的，没有监督责任”。

据了解，目前部分业主就名誉侵权、账目详情、撤销“两规”等起草了四份起诉书，将业委会告上了法庭。

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类似纠纷案例逐年递增

记者在裁判文书网上，以“业主知情权纠纷”“业主撤销权纠纷”为案由进行检索。2015年业主和业委会纠纷83起（知情权纠纷22起，撤销权61起），2016年167起、2017年285起、2018年328起。

近年来，山东省越来越多的小区都成立了业委会，而业委会成立中产生的各种问题，也可以说是层出不穷，而这也急需法律、法规的完善。

记者了解到，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权，负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，但因为缺乏有效的监管和约束，目前，济南很多已经成立业委会的小区乱象丛生，但是监管却存在空白。

不仅仅行政管理方面存在空白，法律监管也同样存在难度。有相关法律专家介绍，在物业管理实务中，人们普遍把业主委员会作为“其他组织”来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。一旦产生法律后果，往往由全体业主承担，因此，法院往往也不愿意受理起诉业委会的案件。面对法律监管存在空白一事，律师也建议立法部门尽快出台相关法律法规的细则，这样才有利于解决业委会换届中产生的各种乱象。

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