小区业主共有部分不少 收益去哪儿了 《民法典》明确公共收益属于业主共有,是否投放业主说了算

小区业主共有产权部分产生的收益归属问题,一直存有争议,多数是物业公司在管理、收取,业主很难得到这部分利益。此前,由于《物权法》的规定并不明确,引发了诸多矛盾纠纷,1月1日起施行的《民法典》明确,小区的公共收益属于业主共有。那么,潍坊市小区电梯等业主共有区域是否张贴了广告?这些广告收入用在了哪里?1月16日、17日,记者对此展开了调查。

□文/图潍报全媒体记者宋树云赵春晖

记者探访

小区电梯里、挡车杆上,各种广告随处可见

记者在城区走访发现,大部分住宅小区的公共区域均设有广告牌,且广告数量不少。

经济区东域美墅小区的大部分电梯里都有平面广告,以整形广告为主。经济区东城·新海枫景小区的电梯内有不少平面广告,内容涵盖洗衣液、电商、白酒及楼盘。奎文区东方明珠小区的电梯里,每一面墙上都有广告牌,其中有一块液晶屏,滚动播放着房产、购物、消费生活等方面的广告。

记者又走访高新区福海花园、润地凤凰城,潍城区三友翡翠城、龙熙园、圣基铭座,奎文区虞河生活城、明珠花园和盛世香榭里等十几个小区,发现情况大致相同,电梯广告成为小区的“标配”,除了平面广告,部分电梯里设有液晶屏,广告更换频繁,业主进入电梯被“强制浏览”。

除了电梯,小区其他公共部位的广告也很常见。奎文区卧龙新居小区门口的挡车杆上设置着广告,一侧是整形广告,另一侧是商场广告,在行人出入的门口上还贴着一家商场的广告。东城·新海枫景小区内的公益宣传栏上,有一则鼻炎馆广告,面积不小,非常显眼。潍城区龙熙园小区的楼道入口处也悬挂着广告牌。

对广告收入进行公示的小区物业不多

不少小区的业主都表示,对小区里的广告收益情况不清楚。

潍城区龙熙园小区的公示栏上张贴着各类通知,却没有电梯广告收入等公示单。小区物业工作人员表示,他们从半年前就开始定期公示电梯等公共区域的广告收入,只是近期大风将公示单刮跑了。“我们小区每年的电梯等广告收入也就三四千元,并不高,而且都用于公共区域的管理和设备购置。”工作人员说,他们刚购置了一批蓝牙升降杆,用的就是公共区域的广告收入。

不过,该小区的业主表示,没有注意到公示栏上张贴过共有部分广告收入情况,而且物业群中也没有下发相关通知。

其实这并非个例,对公共区域广告定时公示的小区不多。不少物业声称公示过,结果业主都不知情,也有物业公示内容不明确。

奎文区盛世香榭里小区的业主就曾要求物业公示电梯广告收入,也曾在群中要求投放电梯广告应经过业主同意,小区物业经理却没有回应。物业工作人员表示,他们每半年会在北门公示栏对小区的收支进行公示,可记者却发现公示栏上没有相关内容。

潍城区三友翡翠城的韩女士表示,不少小区业主法律意识淡薄,助长了物业隐瞒不报的行为,还有业委会成立不及时、履职不充分,导致公共区域的广告收益成为一笔说不清楚的“糊涂账”。

有的小区将广告收入用于公共设施维修

那么,小区的广告收入到底有多少?这笔钱是否真的补贴了共有部分的支出?

记者调查了解到,不少小区里的广告位都是由物业提供场地,以整年或按月出租的形式卖给广告公司,广告公司再用于商业运作。根据包月时间、位置和数量,每块广告牌每月200元至400元不等。而在整个交易过程中,作为资源提供方的小区业主,全程没有参与。

有的小区物业表示,广告收入并不高,多数用于弥补他们对公共设施维修的支出,或者以其他方式返还给了业主。

奎文区宝鼎花园小区的公示栏上张贴着该小区去年1月份至6月份的公共收益明细表,其中有3台快递柜的广告收益,还有电梯广告和视觉投影广告收益,总收入为20750元。下面还列举了支出明细,包括防疫物资、二次供水设备更换部件、电梯维修、公共设施维修等,支出远大于收益。

奎文区祥基花园小区的公示栏上同样有去年上半年小区公共收益的明细表,包括电梯广告、快递柜广告、地上灯箱、视觉投影广告等,共计收入7600元。支出明细表中则详细列举了费用去向,同样是收入不及支出。

采访中,有物业从业人员坦言,很多业主都感觉,只要交了物业费,小区里发生的大大小小事就都应该由物业负责。实际上,物业收取的物业费要用于保洁、保安、绿化、小区设备维修等服务,很多公共区域设施设备损坏后,需要动用公共维修资金,但要经过一个很复杂的程序,所以多数维修都是由物业垫资。

业内人士观点

不少因素导致小区里的广告收益难以厘清

山东海峰物业管理有限公司负责人刘峰介绍,现在已经有不少物业开始对小区里的公共收益和支出情况进行公示。像他们管辖的小区,对于公共部位获得的广告收益,一般都是用于公共设施维修养护,另外会通过过节时给业主发放一定的福利,对收入进行返还。有业主委员会的小区,在扣除自身管理费的基础上,会把剩余费用交给业主委员会处理。

城区一家大型物业管理公司的相关负责人赵先生介绍,实际上潍坊市早就有了关于公共区域广告收益定期公示的相关规定,在具体执行过程中,一些管理规范的大型物业公司能够比较严格执行,但对于一些小型物业公司来说,广告收益到底有多少、如何花的,则比较难说清楚。导致这个问题发生的原因是多方面的,一些小型物业公司可能本身在服务上就有所欠缺,导致物业费收取不是很顺畅,在日常经营上面临一定困难,只能通过这种外租广告位的方式补贴收入,维持运营。当然,不排除有一些小区物业就是为了挣这块收入,刻意选择隐瞒,不正常对外公示。

赵先生说,不少小区业主维权意识相对淡薄,有些小区连业主委员会都没有,导致业主很难有效组织起来维权。

另外一家大型物业管理公司的相关负责人王先生则说,除非物业把小区里一共有多少块广告位,每块广告位的利用率如何、收益是多少,全部列清楚,收入与开支详细公示,这样业主才可能满意。但在实际操作过程中,落实起来有一定难度。

记者了解到,潍坊市之前也曾经出台过关于共有部分广告设置管理不到位和收益不透明问题的相关方案,起到了一定的作用,但主要的处罚措施只是降低物业信用评分。而《民法典》正式施行后,相关部门再进行管理也将有法可依。

律师解读

物业在公共区域投放广告,应征得相关业主、业主大会的同意

“物业公司利用小区业主共有部位、共有设施设备进行广告投放的,应征得相关业主、业主大会的同意。”山东豪德律师事务所律师王晓倩表示,现实中,许多物业公司事先并未征询业主意见,甚至还把广告收益划入物业公司、作为管理费的一部分由物业公司统一支配,导致业主的权益受到侵害。

王晓倩认为,以前《物权法》虽然规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,可共有部位是否能投放广告、投放广告的价格都不明确。即便投放广告后,物业提供的账目不清、收支不明确,拒不提供账目的也有,形成假账烂账的情况屡见不鲜。

如今,《民法典》对于小区业主共有部分产生的收入作出了明确规定,不仅加强业主权利的保护,也强化了业主对共有部分共同管理的权利。《民法典》第二编第六章“关于业主的建筑物区分所有权”中规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”

这也就意味着,在没有经过业主同意时,物业公司不能擅自在小区电梯、楼梯通道等公共区域内投放广告。有业主委员会的必须通过业主委员会同意；暂时没有业主委员会的,物业公司获得的收益以及使用情况要在小区公示。

利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属业主共有

王晓倩表示,如果物业和业主在聘用合同中对于共有部分的收入分配有约定,以合同为准。《民法典》第二百八十二条规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。那么,哪些部分属于小区共有部分?扣除的合理成本又包括哪些?

根据《民法典》与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,以下区域属于小区共有部分:建筑区划内道路,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

同时还包括建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分。其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

“并非所有物业开支都算合理成本,而应该限定在对小区共有部分管理上。”王晓倩认为,物业公司管理小区共有部分支出的合理成本应该是:小区共有部分管理人员的人工成本,小区共有部分维修、养护费用,管理小区共有部分相关设备支出,通过管理小区共有部分获得收入的税费支出,这部分开支应由物业公司提供明细。

物业公司应当将公共收益单独列账,并及时向业主报告、公示

同样是小区的业主,是否可以平分收益呢?物业账目繁杂,需要业主逐条翻阅吗?

王晓倩表示,《民法典》第二百八十三条还规定:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

值得注意的是,《民法典》还强调了物业公司应当将公共收益单独列账,并及时向业主报告、公示。《民法典》第九百四十三条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

同理,除了电梯广告,设置快递柜、增设停车位等方式获取的收益也同样归业主共有,物业公司也应当公示,由全体业主决定收益的利用。

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