购买社区商铺 还要擦亮眼睛

现在很多小区在建设的时候,最底层或底下一两层都不是住宅房子,而是建成商铺。这样不仅避免了无人购买底层的情况,商铺还可以方便小区居民的日常生活,像买菜、洗车这种事情不出小区也可以完成。所以小区商铺有很多商机,不少小区居民也想投资商铺,那么小区商铺值不值得购买,需要注意什么问题呢?对此,记者进行了采访。

社区商铺“便利”,受投资者热捧

最近,不少市民的投资方式出现变化:相对于把钱存起来或者购买理财产品,投资个社区商铺会不会回报率更高呢?

家住奎文区金都时代新城小区的秦女士说,她一直在密切关注社区商铺,最近在朋友的建议下买了两个社区商铺。“我打算一个用来开洗衣店,一个用来开宠物店。”秦女士表示,她选择的这两个社区商铺所在的小区内住户以年轻人居多。一方面,年轻人工作忙,一般都喜欢将衣服送到洗衣店去洗；另外一方面,现在热衷养宠物的年轻人越来越多,在小区里开个这样的商铺,无疑会给小区住户提供很多便利。

投资“高手”王先生也表示,目前,很多商业形式受到了电商冲击,但是社区商铺因占据“便利”特点而不受影响,十分符合现代社区居民的生活需求。并且社区商铺单价低、面积小,投资总额相对较低,因而具有投资风险较小、回报较稳定的特点。“之前我有很多朋友炒房子,现在都改炒商铺了,租金十分可观。”王先生说。

在奎文区虞河生活城小区租赁了一间上下两层商铺的李先生表示,这里的商铺租金不便宜,一间铺子年租金10万元起步。虽然价格很贵,但仍有不少人愿意来租,就是因为这里的客流稳定、有固定的消费群体。“相比于离居住地比较远的商铺来说,像便利店、洗衣店等这种生活所需的店铺,大多数居民都会选择小区内的,离家近,更方便。”李先生说,所以如果小区足够大,小区居民人数较多,那么小区门口的商铺可以考虑购买,开一间小区居民日常常去的店铺是很有前景的。

有优势也有劣势,投资前注意比对

从事房地产行业多年的孙先生表示,所有社区居民都跳不出“生活最后一公里”的圈子,商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势,使社区商业衍生出更符合主流趋向的一站式消费模式。

孙先生说,社区商铺因其投资总额相对较低、经营风险较小成为投资热点。无论开什么店,都有保底销售客群,即周边小区居民；其次租客非常广泛,除了市场创业者外,周边小区的全职太太、退休老人或有闲钱、有特长的居民都可能是租客。但社区商铺也有缺点,虽然成交比较活跃,但很大一部分购买者是用于出租,自己经营的比较少,且一般都是中长期持有。

对此,李先生指出,投资社区商铺存在明显的优势和劣势,投资前要注意比对。社区商铺最大的优势在于:处于住宅社区内,拥有固定的消费群,收益比较有保障。但这一特点也使得社区商铺对于住宅社区的入住率及居民的消费能力依赖度较高,一旦商铺数量过剩或商铺内商品价格与居民消费水平脱节,投资者就可能陷入“血本无归”的窘境。

“一般来说,投资社区商铺的成本回收期在10年左右比较合理,最长不应超过15年。市民在进行社区商铺投资之前,一定要在客户源的预测上做足功课,不仅要掌握社区内居住的人口有多少,还要注意周边区域的消费能力和消费习惯。”有着多次投资经验的王女士说。

另外,孙先生表示,投资社区商铺还要看所选社区居住人群的年龄特点,如果是偏年轻化的,那经营业态最好也偏年轻化、个性化,这样能吸引就近消费群体的关注；如果是年龄偏大的社区,那就以大众消费为主。在同一个社区中,尽量不要挑选那种临近马路的,这些地方往往只聚车流而不聚人流,生意难做,租金、售价也难涨。

注意商铺的产权问题以及周边配套

那么,市民在购买商铺时,需要注意哪些问题呢?对此,从事房产中介多年的刘先生表示,购买小区商铺首先必须要注意的是产权问题,市民在购买商铺时,一定要提前向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,检查开发商是否具备销售商铺的相关证件,包括是否抵押、是否受司法限制,确保产权相关事项再决定是否购买,以免引起产权纠纷。

同时,商铺不是必须品,很多人购买是为了投资,但投资商铺是存在风险的,所以购买前要整理自己的资金情况再做决定。如果资金不足需要贷款购买的话,商铺的贷款相对住宅房来说更低,年限更短,贷款利率相对较高。而且贷款银行对商铺购买者的资质审核也十分严格,所以购房者需要充分考虑贷款不能实现时所面临的资金压力。

刘先生表示,小区的商铺也有内外之分,购房者需要提前了解清楚沿街式的外街式商铺和小区内的内街式商铺的区别,再决定购买哪个。商铺的面积也是购房时需要考虑的,面积太大不仅总价高,而且不好出租；面积太小虽然价格低,但能做的生意有限,所以需要慎重选择。

刘先生说,大多数购买商铺的投资者,不论是打算出租还是自己做生意,商铺周围的配套设施都是需要重点考虑的。如果商铺要用于餐饮经营,除了有常规的上下水、电、卫以外,是否预设有排烟管道等配套设施也十分重要,这些都会影响生意的经营。内街式商铺是否有专用货运电梯等,也是要考虑的,这直接影响以后商铺的经营便利。如果商铺的配套设施不完善,自己做生意很吃亏,想要租出去也很难,投资就无法达到想要的效果。

本报记者李楠

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