你以为买了车位的产权 其实只是使用权 新建住宅小区车位问题套路多,强制搭售、不公示信息、价格模糊等现象频惹争议

近日,为进一步规范全市住宅小区停车秩序,市住建局印发《住宅小区停车管理专项整治工作方案》。5月11日至5月17日,记者连续走访调查潍坊市房产开发企业发现,房产销售过程中存在强制“搭售”车位、车位情况不公示、租售和价格均“模糊”的情况。记者从相关部门了解到,因开发建设单位未制定住宅小区车库(位)租售办法或相关约定不明确等原因,导致对车位租售事宜有争议的,是租是售按购房人意愿实施。

记者探访

“强制搭售”买房必须买车位

近日,记者来到高新区玉清东街与潍县中路交叉口附近的一家售楼处,以购房者的身份咨询车位事宜,发现该售楼处实行“强迫搭售”车位,买房的业主必须买车位,车位不单独售卖。

记者了解到,该小区的车位约13万元一个,车位配比达到了1:1.5以上。“如果想买我们这儿的房子,必须一起买车位,否则我们不会卖房子。”一位销售人员说。

当记者表示想要看具体车位平面图时,该销售人员说:“具体车位信息和图纸都在办公室,在购买之前不能提供。只有签署购房合同和车位合同之后,才能出示给购房者。”

对于开发商这种“强制搭售”车位的行为,正在看房的市民王先生表示,他的资金有限,买房子已经捉襟见肘,没有那么多资金购买车位。“我很不喜欢开发商这样的销售方式,让人心里很不舒服,买卖不是出于自愿,应该也不符合法律规定吧。”王先生说。

已经交了定金的市民孙先生则表示,他比较看好这里的房子,虽然必须要买车位,但也只能无奈接受了。“开发商一贯强势,消费者本来就是弱势群体,只能按照人家的规定来了,而且车位早晚也得买,买就买了吧。”孙先生说。

不少开发商未公示车位情况

按照《关于进一步加强商品房销售监管规范开发企业经营行为的通知》(潍建发〔2019〕11号)要求,房地产企业在进行商品房销售活动时,将“车库(位)租售办法”书面告知买受人,并在现场将小区车库(位)配置、租售数量、价格等信息进行公示。然而,记者走访发现,城区公示车位情况的售楼处寥寥无几。

5月11日,在樱前街与志远路交叉口附近的一家售楼处,记者看到虽然现场有商品房销售明码标价备案表等信息,但并没有对小区车位配置、租售数量的公示。当记者问及为何不公示车位情况时,一位销售人员表示:“车位是没有产权的,没法进行公示。”

随后,记者来到高新区梨园街与金马路交叉口附近的枫丹壹号院售楼处看到,现场有预售合格证、商品房备案表等公示信息,但没有针对车位情况的公示。

5月12日到5月17日,记者走访兰溪学府、碧桂园凤凰台等七八家知名大型开发企业的售楼处发现,只有碧桂园凤凰台售楼处中有关于车位情况的公示,其他均未公示。

记者在碧桂园凤凰台售楼处看到,一个单独的车位情况公示牌上显示,该小区共有车位805个,房屋575套,其中露天车位77个,地下车位728个,架空层车位0个。除了数量外,车位的租售情况也进行了公示,地面露天车位采取短期出租方式供业主使用,租金进入业主共有账户；地下停车位不可出具产权证书,采取出租方式有偿提供给业主使用。

模糊处理车位租售情况、价格

针对一些没有公示车位情况的开发商,记者对车位的租售和价格进行了采访发现,不少开发商对租售和价格“模糊”处理。

枫丹壹号院的销售人员表示,目前车位正在销售当中,对于以后是否能够出租,这属于物业的问题,他们不负责。

兰溪学府的一位销售人员则表示,因为他们规定买房子必须买车位,所以能保证每户家庭都有车位使用。但对于一个家庭有多台车,日后能不能租车位使用的情况,现在还不好说。

高新区樱前街与志远路交叉口附近一售楼处的销售人员表示,目前业主只能从开发商这里购买车位,至于以后能不能租车位,这属于后续物业负责的问题。“据我了解,车位以后也是不租的,业主可以转租别人的用。”该销售人员说。

不仅租售情况“模糊”,有的开发商对价格也进行“模糊”。在高新区健康东街与志远路交叉口附近的一个楼盘,销售人员表示,目前只是在预售房产,车位的价格还没有出,预计每个车位价格在11万元至14万元之间。“目前可以不买车位,等以后具体价格出了再买。”该销售人员说。

市民疑问

停车位为何不能实行政府指导价?

对于开发商这种模糊化的行为,不少市民提出质疑。潍城区茂华紫苑公馆小区居民林先生表示,他们小区三期的车位炒出了天价,一个车位高达25万元。“买房子的时候也没有对车位具体定价,不然早知道车位这么贵,就不买这里的房子了。”林先生说,最开始不对车位定价“后患无穷”,因为一旦买了房子,车位就成了刚需,如果车位定价居高不下,业主只能吃哑巴亏。

林先生表示,即使没有明确的法律规定出售车位的最终时间,开发商也应在卖房时就公示车位价格,让买房者心中有数,这也避免了日后“天价车位”的问题。同时,林先生建议车位销售也应该实行政府指导价。“如今,车位有的10万元,有的20万元,还有的近30万元,价格差距太大,为何政府不能进行调节?”林先生提出质疑。

对于车位定价的问题,记者了解到,目前潍坊市车库(位)租赁费实行政府指导价,但住宅小区内车库(位)销售实行市场调节价,销售价格由买卖双方自行约定。

对于车位的租售问题,还有不少市民提出了质疑。家住奎文区虞河生活城小区的刘女士表示,如果开发商在销售时不说明白日后是否出租车位,究竟有多少车位出租的话,会让消费者处于很被动的情况。“如果开发商日后只售不租,或只拿出很少的车位来出租,那么受害的还是业主。到时候很多业主只能硬着头皮买车位了。”刘女士说,所以开发商能一开始就将车位租售情况、租售数量公示的话,让人更安心。

使用权有效期限最长20年,之后咋办?

记者了解到,目前开发商在销售地下车位时,多跟业主签订《地下车位使用权出售协议》,出售的仅仅是车位的使用权,而不是产权。购买的车位究竟有没有产权,也是市民质疑的焦点所在。

记者在采访中发现,不少售楼处的销售人员都承认车位没有产权,并表示这在业内是司空见惯的事情。高新区樱前街与金马路交叉口附近一楼盘的销售人员表示,目前市面上的车位基本都是没有产权的,有的只是使用权。他们会跟业主签署《地下车位使用权出售协议》,里面会标明“车位使用年限与房屋使用年限等长”。“房屋使用年限是70年,车位也是70年,所以放心买就行了。”

对于开发商这套惯用的说辞,市民张女士提出了质疑,虽然开发商美其名为“使用权出售”,实际上这是一种租赁行为。根据相关法律规定,租赁期限最长只能是20年。20年过后,如果这个车位的价格、买卖等一系列问题出现权益侵害,业主根本没有法律武器保障自身权益。

张女士表示,据她了解,无法取得不动产所有权的车位,转让、抵押、继承权利受到严重限制,几乎全部丧失。此外,如果开发商由于债权债务纠纷等原因面临诉讼时,车位是否会被查封甚至拍卖等都是未知数。

“买房送车位”,是优惠还是套路?

近来,不少开发商纷纷打出“买房送车位”的活动,吸引了不少消费者的目光。在碧桂园凤凰台小区的宣传推广中,消费者买房,开发商不仅送精装修,还送车位,十分吸引人。记者走访城区中阳东明学府、金域华府等售楼处了解到,他们也纷纷推出了买房送车位的活动。在高新城市广场售楼处,只要买房便可获得一张5万元的购买车位抵价券。

有的开发商“买房送车位”,将房子与车位打包成“套餐”,也有的开发商直接提供了两个价格,送车位的话是一个房价,不送车位是另一个房价。记者在枫丹壹号院售楼处了解到,享受买房送车位的优惠,1号楼15楼的价格为11600元一平方米；不享受买房送车位的优惠,则每平方米减去900元,也就是10700元一平方米。

家住奎文区万达华府小区的孙先生表示,虽然开发商美其名曰“买房送车位”,其实只是一种变相的“捆绑销售”。“买房送车位”只不过是将购买车位的钱计算到了总房价中,刻意模糊停车位的成本,营造一种为购房者省钱的错觉。

家住高新区福海花园小区的李先生则表示,开发商这种方式一方面可以让消费者产生“赚便宜”的心理,另一方面也规避了车位产权的风险。“买车位的话,消费者不容易买账,还会计较产权问题,比较麻烦。”李先生说,直接送给消费者车位后,消费者一般不再会去计较车位的产权及其他问题了。

◎开发商

地下车位建设成本高

对于这些套路,消费者郁闷不已,开发商却也表示他们有苦难言。在潍坊市从事房地产开发的徐先生表示,目前很多开发商没有选择公示车位的租售数量等,也是在为业主入住后只售不租或只租一小部分做准备。按照目前的形势,开发商更倾向于只售不租来回笼资金。

徐先生表示,建造地下车位的情况比较特殊,投入成本本身就高。“在规划建设时,要充分考虑到行车道、过道、进出口等,这些要平摊进每个车位的建筑面积里。这样一来,一个宽2.3米-2.5米、长5米-5.5米的标准地下停车位,要用地35平方米-40平方米。”徐先生说,地下停车场对高度要求严格,消防、排水、照明等工程难度大、造价高,地下停车场的建筑成本相对较高,基本在每平方米3000元左右。

记者算了一下,一个标准停车位成本价在10万元到13万元之间,根据潍坊市现行的地下车位政府指导租赁价格,每个车位每月180元,一年的租金是2160元,开发商要出租40多年才能收回建筑成本。

“为了尽快回笼资金,开发商当然不愿意出租车位。”徐先生说。

◎律师

“搭售”车位属违法行为

对于不少市民提出车位使用权最长可租赁20年的问题,山东王杨律师事务所律师王建华表示,根据《合同法》第214条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的部分是无效的,也就是说,消费者租赁车位使用权最长时间是20年,20年之后就不受法律保护了。

王建华说,如果20年期限届满,双方可以续订租赁合同,续订期限最高还是20年。如果双方对于续期的期限、费用达成了一致,从理论和法律规定上来看,存在着通过不断续期的方式持续使用车位的可能性。但由于消费者拥有的只是使用权,所以使用权能否按约定的期限来行使存在很大的不确定性。

对于开发商“搭售”车位的行为,王建华表示,这属于违法行为,消费者可以向相关部门投诉举报。“这一行为违反了公平交易、平等自愿的原则,侵害了消费者的权益。”王建华说。

◎市物业办

将车位细则写进预售合同

根据《潍坊市住宅小区停车管理办法》,开发建设单位在房屋预(销)售时,应制定住宅小区车库(位)租售办法,向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库(位)租售办法应明确车库(位)数量、布局、建设标准、租售比例等内容,并合理划定租售区域,不得对住宅小区车库(位)只售不租。

市物业办工作人员表示,市民买房时不仅要看房屋主体,也要提前谋划停车问题。“一要看该小区的车(库)位配置是否充足,二要认真查看该小区的车库(位)租售办法。”该工作人员说,业主一旦与开发商签订购房合同,即同时接受了该小区的车库(位)租售办法,不得再提出异议。为了避免不必要的纠纷,购房者最好把车位细则写进合同,在签停车位预售合同时,与开发商就车位范围、车位号、预售面积、预售价款等内容写清楚。

记者了解到,因开发建设单位未制定住宅小区车库(位)租售办法或相关约定不明确等原因,导致对车位租售事宜有争议的,是租是售按购房人意愿实施。开发建设单位对车库(位)只售不租的,由房地产开发主管部门责令限期整改,逾期不整改的,依法进行处理,并将其不良行为记入信用档案。

A04-A05版文/图本报记者

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