疫情引发房屋租赁纠纷咋解决

自新冠肺炎疫情发生以来,租房市场出现了不少纠纷,承租方无力承担房租,要求减免或解约。在疫情期间关于房屋租赁关系的问题,怎样用合理合法的方式去处理呢?3月24日,记者就租房中的经典案例,采访了潍坊市市场监管投诉举报中心的工作人员,对疫情期间租房纠纷进行解答。

案例房子一天没住,退租却要扣一半租金

春节前,来自陕西的李先生通过房产中介在奎文区租下一套房屋,租赁期一年,时间从2月15日开始起租,他签合同后预交了3个月的房租、水电费和押金,共计2500元。由于李先生是通过中介租的房,他与房东张先生分别向中介缴纳了250元的中介费。

之后,李先生便回陕西老家过春节。疫情发生后,按租赁房屋所在地的疫情防控要求,外省来潍人员要隔离14天,李先生入住租房的小区遇到了困难,他向房东张先生提出退房。后经多次电话沟通,房东张先生同意退房,但只能退还李先生一个半月租金共计750元,对此,李先生表示不能接受。

“我退房是因为受疫情原因无法回租住地居住,我没有责任,房子一天也没住,怎么能只退一个半月租金呢?”李先生认为,虽然他和房东签订了房屋租赁协议,但由于疫情不可抗力因素没有履行,中介也应该退还他已支付的中介费用。

而房东张先生也感觉很委屈,“受疫情影响,他没法入住,这也不是我造成的,我们合同都签了,中介费我也交了,那我的损失管谁要呢?”张先生说道。

解答合同解除,承租双方应共同承担损失

那么,李先生能单方面解除合同吗?解除合同后,是否有权要求房东退还全部房租?中介费是否有权追回?潍坊市市场监管投诉举报中心的工作人员介绍说,在这个纠纷中,存在两个合同关系:一个是房产中介与李先生、房屋出租者之间的居间服务合同关系；一个是李某与房屋出租者之间的房屋租赁合同关系。

就中介费而言,房产中介为李先生和房屋出租者张先生提供了中介服务,促成双方签订房屋租赁合同,在疫情发生前已经完成,不存在因疫情不可抗力需要解除的情况,所以李先生与张先生都没有理由要求中介退还中介费。

李先生租赁房屋目的是使用房屋,因疫情防控要求,致使李先生短时间内无法正常使用房屋。实际上,租赁双方都无责任,双方应该相互谅解、协商。房屋出租者张先生可减少疫情期间房屋租金或顺延李先生租住时间,双方都应承担一些损失,让房屋租赁合同履行下去。如果李先生一定要解除租赁合同,按照公平原则,李先生应支付给房屋出租者张先生一部分租金,因为疫情期间解除房屋租赁合同,尽管双方都没有过错,但经济损失已经实际发生。

对于租赁双方如何维护自身权益,山东担道律师事务所的王炜超律师建议,住房租赁合同当事人一方因疫情及防控措施不能履行合同的,第一步要及时通知对方,尽量减少损失；第二步按照公平自愿和诚实信用原则,优先通过协商变更合同条款或签订补充协议,主动减少和化解纠纷；第三步协商不成的,建议承租人先行交纳租金,防止承担不必要的违约责任,并注意留存证据,必要时可通过诉讼方式解决。

本报记者陈静静

●法律依据

这次疫情属于不可抗力因素,租房者是否就能以不可抗力事由,单方免责解除租赁合同呢?

《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

也就是说,受疫情影响无法履行的消费合同能否解除,关键在于是否达到了合同目的无法实现的严重程度。只有合同目的无法实现时,才能免除责任解除合同。如果通过变更合同内容、顺延履行时限等,可以继续实现合同目的,合同就不能无责任地解除。

也就是说,“不可抗力”是否导致不能实现“合同目的”。如果确因不可抗力导致合同不能履行,可以要求解除合同；如果疫情影响尚未达到令“合同目的”不能实现的程度,疫情结束后租赁合同仍可继续履行,那么“合同目的”是可以实现的,承租人则无权以不可抗力为由要求解除合同。但是,对于因不可抗力导致合同不能如约完全履行的,承租人可以根据疫情影响的实际情况,要求减少或免除租金。

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