买房遇六种情况可向中介追责

买卖二手房,大多数市民会求助于房产中介。然而,求助房产中介会存在何种风险?市民该如何避免?记者了解到,房产中介工作人员在带领买房人看房的时候,如果刻意隐瞒房屋弊端,或者签约时未履行提醒、告知义务,怂恿签订“阴阳合同”,虚构社保、规避限购令等行为,购房者可以追究房产中介的责任。如果房产中介工作人员在其自身能力范围内提供真实信息,购房者受到的损失不能够要求中介赔偿。

案例80万元买房后发现房子已抵押给他人

前段时间,家住高新区的李先生通过潍坊一家中介公司花了80万元在高新区龙居苑小区购买了一套二手房。谁知,卖房人并非是真房主,拿到购房款后失踪,而原房主早已将房子抵押给他人。李先生无奈之下,只好搬出所购房屋,并将中介公司告到了法院。经潍坊市中级人民法院终审判决,中介公司应赔偿李先生72万元并退还中介费8000元。

“我老伴上了年纪耳聋,我患有癌症,我们唯一的女儿在外地当兵。买房时,我们将所有问题全部交由中介公司工作人员办理。3名工作人员向我们保证说绝对不会有问题。”李先生说,在中介公司工作人员的建议下,他们将全部房款80万元支付给了卖房人,并向中介公司缴纳了8000元的中介费。

李先生老两口很快住进了这套房子,然而几个月后,素未谋面的市民韩女士却找上了门,称原房主早已将房子抵押给了她,同时拿出了大量证据。看到抵押材料,李先生这才意识到被骗了,难怪卖房人一直推托过户,原来他并非是房主。

“我们去找中介公司,他们根本不管,只答应退还中介费。”李先生说,中介公司工作人员有义务查清卖房人的身份,现在房子出现问题,中介公司竟然推脱责任,让人难以接受。为了维护自己的合法权益,李先生一纸诉状将中介公司起诉到法院。

业内中介有审查房屋真实权利人的义务

市房地产行业协会的一名工作人员表示,市民在与中介交易的时候要提高警惕,以下六种情况可追究中介的责任。

首先,中介刻意隐瞒房屋弊端,带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务,但是在诸如联系不上出卖人、承租人不配合看房等特殊情况下,中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代,买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议,影响合同顺利履行。其次,中介未履行提醒、告知义务,二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本,只有合同的核心内容,如金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中,部分中介机构或经纪人经验不足,对相关事项未尽提示义务,导致双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

该工作人员表示,除此之外,中介未提示特殊二手房的交易风险、审查不到位、怂恿签订“阴阳合同”、虚构社保规避限购令等方式都可以进行追责。

“中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记所有权人与出卖人是否一致,询问所有权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。”该工作人员表示,这一情况也是可以向中介机构进行追责的。

提醒跟中介接触先验明正身

那么,什么情况下中介可以免责呢?首先,中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如,中介公司可要求出售方提供不动产权证原件以便和复印件核对,也应当到不动产交易中心了解房屋的权利情况,但如果出售方伪造了权利人的身份证和不动产权证进行交易而造成买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下,中介难以对伪造的证件进行判断,这超出了其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的审查义务即可。

其次,中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人,与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为,中介不承担责任。

市房地产行业协会工作人员表示,购房者在和中介接触过程中,要注意验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格；记得索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据；谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音；不要相信口头承诺；保留一切证据,如合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

本报记者李楠

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