买学区公寓房小心掉进“坑”

每当孩子到了上学的年龄,学区房就成了很多家长的“心病”。为了不让孩子输在起跑线上,不少家长倾其所有购买一套学区房。在迫切想买学区房与资金不足的尴尬之间,号称有学区房功能的公寓成为一个折中选择。然而,如何绕开买房时的“公寓坑”?怎样才能确保所买公寓算真正意义上的学区房?

为孩子上学买“学区公寓房”

“当初为了能让孩子上重点小学,真是煞费苦心。我看了周边很多的小区,总价基本上都在100万元以上,着实承受不起,最后选择了公寓房,因为价格便宜就购买了。”家住奎文区宝通东街联通宿舍的王先生告诉记者,如今孩子已入学一年多了,悬着的心算是放下来了。“虽然买来的公寓没法住,一直往外出租,但是能解决孩子的上学问题也算值得了。”对于王先生来说,购买公寓房能让孩子上重点小学,也算得偿所愿了。

但是,像王先生这么幸运的人并不是全部。家住北宫东街德润熙园小区的刘女士表示,她之前曾为孩子上学入手了一套公寓房,当时无论是对外宣传还是开发商承诺,都表示可以上就近的重点小学,并且是民用水民用电。但最后收房时,水电价格却变成了商水商电,就连承诺能上的学校也上不了了,还把最开始对外宣传的各大网页的信息都删除了。刘女士想找开发商沟通却遭到阻挠,感觉吃了闷亏无处申诉。“因为一个学区房,钱花得很郁闷,还耽误了孩子的入学,真是得不偿失。”对这套公寓房,刘女士后悔万分。

仅住宅公寓性质有学位指标

记者了解到,很多购房者对公寓的概念搞不清楚。在参观样板间时,看到卧室、客厅、厨房、卫生间等居住功能样样俱全,会不自觉地将其和住宅划等号。从事房地产行业多年的刘女士告诉记者,事实上,公寓市场包括住宅性质的公寓、办公性质的商务公寓、商业性质的酒店式公寓、工改项目里厂房性质或宿舍性质的公寓等等,单是名字就足够让购房者蒙圈,甚至小产权房也会被包装成公寓。一些开发商为了便于销售,又会刻意隐瞒公寓性质。若不事前做足功课,很容易掉进“坑”里。

刘女士表示,所谓住宅式公寓本质上就是普通住宅,它在土地性质和房屋产权上和小区住宅基本没什么区别。以前大都办证为住宅,可以落户,也可以有学位指标,但由于公寓面积普遍偏小,部分学校学位资格会有房屋面积的要求。“住宅公寓在市场上是比较稀缺的,但不代表没有。”刘女士说。

买学区房商用公寓必须绕行

对于办公式商务公寓,其土地性质为商务金融用地；酒店式公寓,其土地性质是商业用地或综合性用地。二者都是商住两用公寓,产权一般为四五十年。

而办公式商务公寓、酒店式公寓与住宅公寓最大的不同,就是土地性质的不同。这两种性质的公寓,不能落户、没有学位资格；使用成本高,水电费按商用标准；交易成本高,流动性远不如住宅,目前商务商业类公寓享受不到税费减免政策,按照商业买卖,税费极高。高税费使得商用公寓换手率通常都较低。商用公寓购买者更多的是通过长期收租来获利。

对于商住公寓和工改项目里厂房性质或宿舍性质的公寓、小产权房性质的公寓,如果想要购买学区房的话,这些类型的公寓一定要绕行。

那么,公寓究竟该不该买呢?该怎么买呢?刘女士告诉记者,要具体问题具体分析。如果是刚需购房者,而且买房还要兼顾孩子的上学,那么不是住宅性质的房子一定不要买。不动产登记的相关规定很明确,不动产登记时房屋用途依据规划用途记载,如果规划是公寓,用途就是公寓,能否作为住宅就近入学并不确定,所以买来给孩子上学风险性太大。

如果是投资,考虑到它的流动性和增值空间差等问题,购房者最好买城市核心区能够撑得起高租金的商住公寓,这样对外也好租。

是否学区房写进合同才保险

从事房产行业多年的业内人士孙先生表示,想要购买学区房,还需要注意很多问题。现在的楼盘大部分是卖期房,就算宣传的资料上有教育配套,置业顾问也说得言之凿凿,但总是口说无凭,只有写进购房合同中才是最保险的。所以在买房的时候,这些内容都必须写在合同中一一落实。同时,有的地段房价比较高,如果买房只是为了一个入学指标的话,就要好好算算是否划算,还是选择交择校费比较划算。如果是投资买房,就要看买的价格是否合适,并测算一下房子未来是否有增值空间。

当然,如果在买房之前学校已经建成或是本身就存在,这种情况就更好办了。到学校实地考察一番,然后详细咨询查看是否和开发商所承诺的一样,这样就可以放心入手了。

孙先生说,买房子最重要的还是要看房屋质量、小区环境以及物业的服务等。学校配套只是给房屋加分的一小部分而已,房子本身好不好才是重点,不要因小失大了。

本报记者李楠

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