两套房先办哪个证

近日,在潍坊晚报“楼市问吧”的粉丝群里,有市民咨询:我有两套房子,一大一小,应该先办哪套房的不动产权证?看到这个问题,可能很多人的第一反应是:先办理大房子的不动产权证。其实不然,究竟先办哪套房的不动产权证,应该具体问题具体分析。

按照契税换算,先办大房子更加合适

从事房地产行业多年的业内人士李先生表示,对于不动产权证先办哪个,后办哪个,实际生活中很多人会遇到这个问题。办证登记费都是一样的,有所差异的是需要缴纳的税。2016年,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》里面,对契税的收取界定在90平方米以下(含90平方米)和90平方米以上两种。并且对营业税时间从5年调整到了2年,现在改为增值税了,另外取消了过去120平方米(允许各省浮动20%,一般地区采用了144平方米的标准)普通住房的“坎”。

对于该市民的疑问,李先生表示,可以按照组合来进行分析:如果两套房子的面积都小于90平方米,税率都按照1%收取,先办后办都一样。

如果两套房子,一套小于90平方米,一套大于90平方米,则可以这样计算:暂按90平方米以下的价格为50万元,90平方米以上的价格为150万元。如果先办90平方米以下的不动产权证,第一套税率按1%收取,第二套税率按2%收取。那么共需要50*1%+150*2%=3.5(万元)；如果先办90平方米以上的不动产权证,第一套税率按1.5%收取,第二套税率按1%收取。那么需要150*1.5%+50*1%=2.75(万元)。很明显,先办大房子的不动产权证合适,这种情况下,只需要将具体的契税换算出来。如果两套房子都大于90平方米,暂按第一套的价格为100万元,第二套的价格为600万元。第一套按1.5%收取,第二套按2%收取。先办价格低的,那么共需要100*1.5%+600*2%=13.5(万)；先办价格高的房子,那么共需要600*1.5%+100*2%=11(万)。很显然,先办价格高的更合适。

若办证为尽快销售,还要考虑增值税

李先生说,先办哪套房的不动产权证更合适,由于面积关系的错综复杂,不能简单依靠房屋大小判断。同时,由于学区房或者重点区域房屋,价格会突兀升起,小房子价格可能还高于大房子。所以,市民要套用公式仔细区分计算,不能一概而论。同时,李先生表示,现在很多人购房,不仅仅是用于居住,还兼有投资属性。还有很多本身初期用于居住,在短期升值后,也有可能变化为投资,把房屋出售。这就牵扯到了另一个税种,增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

“如果办证的目的是为了尽快销售,就不能不考虑增值税。另外印花税、城市维护建设税、教育税附加、地方教育附加都根据增值税进行计算,如果产生了增值税,相应的其他税种都需要缴纳。由于税率较为复杂,常规情况下,粗略采用5.33%进行计算即可。”李先生表示。

李先生说,另外还有个税种叫个人所得税,卖房子需要交个人所得税,若办证后满5年,且属于卖方唯一房产就免征。若不符合这个条件,就要交合同价1%或者是按差价(卖出价减去买进价)的20%缴纳个税。

总而言之,购买开发商的房子,一般是先办面积大的,都是大面积(大于90平方米)先办贵的。购买二手房,契税税率和商品房一样,只是如果原不动产权证办理时间不超过两年,需要多交5.33%的增值税,如果原房主还有房产,需要再多交1%的个税。

李先生提醒,市民买二手房要抓紧过户,更多的不是钱的损失,而是潜在的风险太大。如果原房主有债务房产被查封,或者原房主去世导致无法签字,这些情况,有可能牵扯的费用要大于省掉的税费。记者李楠

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