房贷利率大变革再买房是亏还是赚?

8月25日,央行发布新规,为了继续完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,将对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。此消息一出,不少购房者蒙圈,尤其是刚签了购房合同的购房者,更不知如何是好了。对此,记者针对刚刚变化的房贷利率,咨询了潍坊市相关业内人士。

新发放商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准

家住奎文区广文苑小区的刘先生询问,到底什么是LPR?这种计算方式跟之前的基准利率浮动有什么区别?“我的贷款审批已经通过了,但是还没有放款,这种情况下,要按照哪种方式来走房贷呢?”

8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。此举是为了在改革完善LPR形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。日前,央行完善LPR形成机制。此次完善LPR最突出的一个变化是报价方式,改为按照公开市场操作利率——主要是中期借贷便利利率(MLF)加点形成。改革后,新版LPR有所下行。8月20日,改版后的LPR面世。首次公布的“新版”一年期LPR为4.25%,比原来的基准利率降了10个基点,比“老版”LPR降了6个基点。新公布的5年期以上LPR为4.85%。

对此,潍坊市一家大型国有银行潍坊分行的孙先生表示,LPR全称为“贷款市场报价利率”,指商业银行对其最优质客户执行的贷款利率。LPR不是央行宣布的,是由18家银行报价,报出各自的1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出的平均价。其他银行在发放贷款的时候,都要参照LPR利率,然后加上自己的“资金成本”“风险成本”“利润”等因素,也就是所谓的“加点”(上浮利率)。所以,各家银行的贷款利率都不一样,而LPR利率相当于以前的基准利率。

孙先生说,所谓“加点”,就是在LPR基础上再上浮多少利率,在发放房贷的时候,银行在贷款合同上就要写好,到底是加多少个点,因为在整个贷款合同期内,是不能变的。就像之前的房贷利率是什么幅度都在贷款合同中标明一样。“加点是固定不变的,但是LPR是每月变化的,所以我们在贷款的时候,可以与银行协商好以后调整利率的周期,最短是1年,最长是整个合同期限,二选一。”孙先生说。

房贷利率上浮,对潍坊市影响不大

根据央行发布的公告:“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”对此,孙先生解释,一旦贷款市场报价利率确定后,首套房的房贷利率只能上浮不能下浮,也就是未来首套房贷利率最低就是LPR利率。“这对于利率打折的城市是吃亏的,但是对于目前处于利率上浮的潍坊并不存在吃亏的情况。”孙先生说。

在潍坊市一家大型股份制商业银行潍坊分行工作的刘先生给记者算了一笔账:8月20日,5年期以上LPR为4.85%,而基准利率是4.9%,相当于降息了。目前,潍坊首套房贷利率多上浮10—15%,也就是在基准利率4.9%的基础上上浮后的利率大约在5.39—5.635%。而对于二套房来讲,加点基础是60个基点,也就是LPR利率4.85+0.6%,也就是5.45%,相当于房贷利率上浮11%。再看潍坊目前的二套房利率,多数银行二套房贷利率上浮15%—20%,利率区间5.635—5.88%。

“当然,值得注意的是,政策给出的是最低加点,至于10月8日后潍坊各银行加多少点就不好说了。”刘先生说,目前来看,大概率还是会在基础上继续加点。不过,LPR利率下调的可能性较大,而潍坊目前的房贷上浮幅度属于较高水平,所以改革后的实际房贷利率可能会比现在略低或持平。

10月8日前的房贷仍按老办法执行

对于不少办理商业贷款的市民,央行公告中称:“2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。”对此,刘先生解释,10月8日之前发放的房贷,还是按以前的规矩,也就是以前所有的存量贷款,还是按老办法执行,10月8日之后发放的房贷,按新规执行。

很多市民关心,使用LPR利率后,自己买房子究竟是划算了还是吃亏了?对此,刘先生说,LPR利率每个月会调一次,而以前的央行存贷款基准利率几年才调一次,所以说更加市场化了。“对于大家最关心的接下来买房,房贷利率到底较之前高还是低,这个还要等10月8日后,最新LPR和潍坊各银行加点情况出来才知道。”刘先生表示,考虑到未来LPR下降可能性较大,而基准利率已多年不动,LPR定价可能更划算些。而且未来房贷利率会更加突出体现地域性和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。更何况对于潍坊楼市来讲,限购限贷都没有,限利率的概率也不大,所以大家不必太过忧虑。

本报记者李楠

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