贷款买房 有个系数要知道

还贷能力系数是计算贷款人还款能力的,系数越低生活越轻松

对于贷款买房一族来说,月供的多少是影响生活品质的重要因素,因为每月的高额房贷导致家庭经济生活捉襟见肘的例子不在少数。所以贷款买房月供到底多少合适?这时候就是用到一个概念——还贷能力系数来作为月供多少的参考。据悉,潍坊购房者还贷能力系数多在0.3-0.5之间,系数越低,还贷能力越强,对生活品质的影响就越小。调查商贷和公积金贷款的还贷能力系数不一样

记者了解到,在合适的月供额度与正常的生活品质之间存在着一个平衡点,这个点称之为还贷能力系数。还贷能力系数通过计算贷款人的每月还款金额与贷款人每月的收入比例,以此来计算贷款人的还贷能力。例如,如果一个人的还贷能力系数是0.4的话,月收入为4000元,应只能有偿还月贷款本金1600元的能力。通过还贷能力系数,可以计算出月供对家庭生活的影响,防止因房贷月供比例过高而影响日常生活或者造成逾期贷款的风险发生。

目前,贷款买房分为商业贷款和公积金贷款,但这两者的还贷能力系数却略有不同。商业贷款的系数一般是0.5,假设家庭月收入为1万元,那么,月还款能力是5000元,就可以贷到每月还款5000元的贷款。而公积金还贷能力系数则是按不同借款期限来确定的,记者从潍坊住房公积金管理中心获悉,贷款期限5年以下(含5年)的,借款人家庭月还款额不得超过夫妻双方收入总额的50%(不含1年期内的贷款)；贷款期限5年以上的,借款人家庭月还款额不得超过夫妻双方收入总额的40%。比如贷款20年,月收入10000元,月还贷能力应为4000元或以下。

本地能力系数在0.3—0.5之间,以0.4左右居多

记者从潍坊市多家银行了解到,潍坊购房者的还贷能力系数和个人的月收入、工作性质、家庭财产以及征信情况都有一定的关系。个人收入越高、家庭整体财产越多、征信情况越良好,那么还贷能力系数就会越大。“潍坊购房者的还贷能力系数在0.3—0.5之间,以0.4左右居多。”中国银行潍坊分行消费金融中心客户经理张凯龙表示,通常银行对购房者还贷能力系数控制在0.5以下,但是个人征信情况、经济条件良好的、工作稳定的购房人群会适当放宽。

张凯龙还表示,负债占比越低,购房者的还债能力越强。但是负债还款金额包括购房者目前所有的负债贷款。“比如购房者之前有房贷、车贷或者其他消费贷款,这些都要包含在内。”张凯龙介绍说,比如,一户购房家庭月收入10000元,按照商业贷款的系数一般是0.5计算,那么月还款能力是5000元,可以贷到每月还款5000元的贷款。如果该购房家庭之前有每月2000元车贷,那么,此次只能贷到每月3000元的房贷数额。

作为计算还贷能力系数的分母月收入一般以家庭总收入计算,而对于潍坊很多年轻单身族购房,月供与月收入比控制在50%以下往往比较困难。齐商银行负责房贷业务的工作人员李嘉玮表示,这种情况,银行会追加共同债务人,比如将购房者父母的收入计算进来,以达到安全合适的系数范围内。

业内0.3是条舒适线,系数越低对生活影响就越小

“90后”的小刘已经在潍坊工作了三年,目前每月的工资在6500元左右。前段时间,他在高新区看中了一套房子,总价大概90万元左右。按照首付3成,贷款利率4.9%,期限30年来计算,每月月供大概为3184元,还贷能力系数将近0.5。“月供占收入一半的话,负担还是挺重的。考虑到目前还单身,其他消费比较少,而且正处于事业的上升期,随着以后升职加薪,房贷压力也会逐步减小。”小刘表示,他对目前还贷情况还是能接受的。

而家庭支出较大的购房者来说,则会尽可能降低月供收入比。同样想贷款买房的李先生,在有了二孩之后想换个大房子,他跟妻子的月工资加起来1万元左右。李先生自己算了一笔账,他们想买的房子大约100万元,按照首付3成,利率4.9%,期限20年来计算,每月月供4581元,还贷能力系数达到了0.4以上。“虽然能够从银行贷到款,毕竟生活中还有很多其它方面的开支。”李先生表示,为了保证生活质量,他决定多交点首付,将房贷月供与工资的比例控制在30%左右。

业内人士表示,购房者还贷能力系数越低,月供对家庭生活的影响越小,生活越轻松。整体家庭支出比较大的,为了保证不影响正常生活,还贷能力系数控制在0.3左右最为合适。一般来说,出于风险的考虑,系数0.5是银行规定的警戒线,系数0.3是舒适线,在不超过警戒线的基础上,购房者可以根据自身的情况做出相应调整。

建议仅为月供参考还需考虑其它方面做合理分析

业内人士表示,还贷能力说明可以从潍坊的银行申请的最高贷款额度,是购房者购房确定月还贷数的参考,除了还贷能力系数之外,月供的多少以及还月供之后对其它方面的影响,你还需要考虑其它方面,对每月月供支出作出合理的分析,从而选择合适价位的房子,做合适的银行贷款。如除了首付还要计算装修费用,以及考虑贷款利率上升和收入减少的因素以及养房能力,包括物业费、水电煤气费和交通费用等。

恒信集团销售经理陈先生表示,除了还贷能力系数之外,购房者每月房贷还款额受还款方式影响。买房常见的还款方式主要是等额本金和等额本息,等额本金比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,比如工作年限较长的人,等额本金的总利息比等额本息少。等额本息每月的还款额度相同,所以比较适合有正常开支计划的家庭,特别是年轻人,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式,如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。“相对来说,选择后者的更多。购房人要根据自身的需求选择。”陈先生表示。

本报记者隋炜凤

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