借贷借壳房屋买卖合同

债权人起诉要求交付房屋,法院查明事实主持调解

坊子区的王某因做生意资金周转困难,向朋友张某借款10万元。张某提出以王某名下一套价值30多万元的房屋作为抵押,约定王某将房屋以10万元的价格卖给张某。后来王某因刑事犯罪被羁押,未能按时还款,张某起诉至坊子法院,要求王某履行双方签订的《房屋买卖协议书》。4月6日,记者获悉,法院审理查明,双方真实的法律关系应为民间借贷而非房屋买卖。后来,张某与王某达成调解协议,王某同意偿还10万元借款及利息。

闹上法庭借贷签卖房协议

记者从坊子法院获悉,原告张某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案,因被告王某在山东省微湖监狱服刑,近日该院法官在山东省微湖监狱开庭审理了该案。王某的前妻刘某作为第三人参加诉讼。

在庭审时,张某诉称,王某将一套房屋卖给他,约定价款为10万元,过户后房贷由张某偿还。张某向王某支付了房款10万元,但王某未交付房屋。张某要求被告履行房屋买卖合同,交付房屋。

王某辩称,其与张某之间是民间借贷关系,他因资金周转需要向张某借款10万元,张某提出让王某用名下一套房屋做抵押。后来,双方签订了房屋买卖协议书,约定王某将其名下一套房屋卖给张某,价款为10万元。该房屋有房贷未还清,在过户给张某后,由张某负责偿还。同时,王某给张某开具了收到条。

王某的前妻刘某即本案的第三人陈述,其与王某已经于2013年协议离婚,约定登记在王某名下的一套房屋归刘某所有,离婚后由刘某偿还银行贷款。王某在2015年将房屋卖给张某属无权处分,要求驳回原告的诉讼请求。

法院查明双方为民间借贷

法院审理查明,被告王某与刘某于2013年协议离婚,离婚协议书中约定位于坊子区某小区的房屋归刘某所有,由刘某负责偿还银行贷款。2015年被告王某向原告张某借款10万元,为了保证借款合同的履行,原告与被告签订了房屋买卖协议书,约定将被告王某名下的房屋卖给原告。后被告王某因刑事犯罪被羁押,该借款未能及时偿还。原告张某以王某为被告向法院提起诉讼,要求被告履行双方签订的房屋买卖协议,向原告交付房屋。

法院审理认为,这是一起典型的民间借贷纠纷案件,双方真实的法律关系应为民间借贷而非房屋买卖。

法院查明张某与王某的民间借贷关系发生在2015年,借款时双方口头约定了利息。王某向张某借款时发生在其离婚之后,因此不属于夫妻共同债务,王某的前妻刘某不承担还款责任。

4月6日,记者了解到,最终经法院主持调解,当事人达成调解协议:被告王某偿还原告张某借款10万元及利息。

法官说法卖房协议视为担保

坊子法院民一庭法官郝琳表示,本案中张某与王某签订的《房屋买卖协议书》可以说是一种担保,在王某无法还款时,张某可根据法院作出的生效判决或其他文书,申请拍卖买卖合同的标的物,以实现债权。

本案中双方虽签订了房屋买卖合同,但约定的价款明显过低,对王某而言显失公平,因此不能以买卖合同作为审理基础。《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能偿还借款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应按照民间借贷法律关系处理,并向当事人释明变更诉讼请求。买卖合同只是作为让与担保的表现形式,双方之间的法律关系是民间借贷关系,因此以民间借贷关系作为确定人民法院审理案件的基础法律关系。出借人请求履行买卖合同的,人民法院应向当事人释明变更诉讼请求,并按照基础法律关系审理。本报记者陈怀禹

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