商铺买受人的权益是否可以对抗抵押权？

案情简介

案外人作为商品房的买受者，其权益究竟能否对抗申请执行人的抵押权呢？日前，潍坊中院就开庭审结一起此类案件，依法驳回上诉人侯某的上诉请求。

据了解，高新法院在受理王某诉潍坊某房地产开发有限公司(以下简称某房地产)、案外人陶某甲、陶某乙民间借贷纠纷一案中，根据王某的财产保全申请，于2015年8月7日查封了潍坊某房地产名下位于昌乐某商业小区多个商铺。2015年9月2日，王某与某房地产、陶某甲、陶某乙就上述案件达成调解协议并由法院制作调解书，但令人气愤的是，某房地产、陶某甲、陶某乙未履行上述调解协议，于是王某决定申请强制执行。谁想半路杀出个程咬金，法院在执行上述案件过程中，侯某以法院查封的昌乐某商业小区08号商铺门头房系其所有，提出了案外人执行异议。

高新法院经审理认为，侯某主张他在这处商铺被办理抵押登记之前，已从某房地产处购买了房屋，实际占有房屋并将其另行出租，但侯某提交的证据与他的主张相悖。而侯某提供的缴纳水、电、垃圾费、契税等收据，开票单位都是作为被执行人的某房地产，真实性值得怀疑。侯某提供的与承租人张某的租赁合同及张某出具的证明，性质上属于证人证言，张某未出庭接受质询，真实性不能确定，对这些证据法院并没有采信。侯某提供的其他证人证言及租赁合同，时间均在设定抵押权之后，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，侯某提供的证据不足以证明其实际占有的主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该案中，王某与某房地产办理了抵押借款公证，并办理了抵押登记领取他项权证书，王某对涉案房产依法享有抵押权。抵押权作为担保物权属于限制物权的范畴，根据法律规定，其担保物权足以对抗案外人主张所有权的，不论案外人主张的所有权是否成立，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。王某提供的当地房管局出具的查档证明载明，涉案房屋在2015年被查封时仍未办理登记备案手续，房屋产权仍然登记在第三人某房地产名下，查封并无不当。即使侯某真实购买了涉案房屋，但并未办理产权登记备案，因此不能对抗抵押权。某房地产在向王某借款、办理抵押公证，《抵押房产租赁占用情况登记表》中也载明涉案商铺并无出租、使用等占有情况，而在执行过程中作为被执行人又于2016年3月28日出具对侯某有利的证明、同意侯某的陈述，有明显的前后矛盾。高新法院对侯某要求中止对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。

侯某不服一审判决，向潍坊中院提起了上诉。潍坊中院二审认为，案件争议的焦点为侯某对涉案房屋是否享有足以对抗抵押权并排除强制执行的民事权益。上诉人侯某虽主张他已付清涉案房屋的全部购房款，实际占有并对外出租涉案房屋。但他未办理登记手续，依据《物权法》第九条规定，应认定侯某未取得涉案房屋的所有权，从其主张来看其对涉案房屋仅享有债权。而被上诉人王某在涉案房屋上设定了抵押权，其对涉案房屋享有的是担保物权。王某享有的这一担保物权在效力上优先于侯某的债权。侯某依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，主张中止对涉案房屋的查封。但该规定所规范的是查封、扣押、冻结等具体的执行措施，而非针对整个执行程序进行评价，因此不能作为中止执行程序的法律依据。一审法院的实体处理结果并无不当，潍坊中院依法予以维持，依照《民事诉讼法》相关规定，判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

据法官介绍，同一标的物上既有物权，也有债权时，物权具有优先于债权的效力。上诉人侯某虽主张他已付清涉案房屋的全部购房款，实际占有并对外出租涉案房屋，但他未办理登记手续，因此侯某未取得涉案房屋的所有权，他对涉案房屋仅享有债权，王某的抵押权要优先于侯某的债权。在案外人执行异议之诉中，只有商品房消费者，才可能享有足以对抗抵押权的民事权益，才可能中止旨在实现抵押权的执行程序。在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条中，规定了交付大部分房款的消费者债权请求权优于承包人工程价款优先受偿权，亦优于抵押权；但此批复中的消费者的含义，应与《消费者权益保护法》中规定的消费者含义相同。根据《消费者权益保护法》第2条规定，消费者是为生活需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。即购房者需是为生活消费需要购买房屋而不是为经营需要。本案中上诉人主张其购买的房屋系商铺，且已对外出租获取收益，故应认定上诉人并非因生活消费需要而是为了经营需要而购买涉案房屋，上诉人不属于最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者，其以缴清房款并占有房屋为由对抗抵押权，没有法律依据，对其上诉主张，潍坊中院不予支持。 （来源：山东高法）

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