租来铺面开餐馆 装修发现无烟道承租方能否解除合同

男子租来铺面准备经营餐饮店,签订好租赁合同后开始装修,才发现千挑万选的铺面竟然没有排烟道,根本无法经营餐馆。为此他多次与铺面业主协商,都没有结果,无奈诉至法院请求解除合同。近日,清水县人民法院开庭审理了这起案件。

餐饮店没烟道,咋营业?

清水县的刘某一直想开一家餐饮店,多方查看后心仪陈某的铺面,就与陈某签订了《店面租赁合同》。双方约定,租赁期限自2018年5月28日起至2019年5月28日止,租金11000元/年,租赁期间的水、电、暖气费均由刘某负责交纳。

随后,刘某给付陈某租赁费11000元,并向某物业公司交纳费用3724元。2018年6月3日,刘某开始对该铺面进行内部装修。两天后,刘某装修时发现该铺面没有排烟道,无法正常经营餐馆,便停止了装修。

就此,刘某与陈某多次协商未果,遂诉至清水县人民法院,请求解除合同并赔偿自己的相关损失。

案情回放

法院审理认为,刘某签订租赁合同后装修过程中,发现其将用于开餐馆的铺面没有排烟道,而开餐馆必须要有排烟道,且该铺面的烟道问题也不能通过其他途径解决,导致刘某签订合同的目的不能实现。根据《合同法》规定,刘某要求解除合同的诉求符合法律规定,予以支持。

法院判决解除刘某与陈某签订的《店面租赁合同》,陈某于判决生效之日起十日内,一次性返还刘某已交付的房屋租金8249元,刘某拆除该铺面内全部装修材料并向陈某交付该铺面,陈某协助刘某到某物业公司退还装修押金3000元。驳回刘某的其他诉讼请求。

法院判决

法官说法

清水县人民法院法官 韩萍萍

本案中,刘某已支付陈某房屋租金,且当庭自愿承担其占用该商铺的费用,该商铺年租金11000元,即月租金为917元。租赁合同自2018年5月28日生效,刘某应支付自2018年5月28日起三个月租金即2751元。故双方合同解除后,扣除刘某占用陈某房屋三个月的租金2751元,陈某应返还刘某房屋租金8249元。

刘某向物业公司交纳的装修押金应予退还,且物业公司同意退还,故对刘某要求陈某协助物业公司退还装修押金的诉请应予支持。但刘某交纳的物业费224元、装修垃圾清运费300元、水费100元、电费押金100元,是否已经支出?如已支出,支出多少?刘某没有相关证据支持,故对刘某的相应诉讼请求不予支持。

那么,刘某要求陈某支付违约金3000元有无依据?因刘某与陈某均对合同的无法履行负有责任,双方均存在缔约过失,故刘某与陈某的损失应各自承担,刘某要求支付违约金的诉求无事实和法律依据,所以不予支持。同时,为彻底解决纠纷,装修到该铺面的全部装修材料,应由刘某负责全部拆除。

在此,法官提醒商铺租赁中出租方和承租方,应注意以下法律问题:出租方应注意的问题:1.承租方的相关情况；2.承租方的租赁用途和目的；3.物业费、水电费等相关费用由谁承担；4.租赁期限不得超过20年；5.租赁押金、定金、租赁费用约定明确；6.违约责任如何承担。

承租方应注意的问题:1.出租方的相关情况；2.租赁物是否有权利瑕疵,是否被抵押；3.订立书面的租赁合同；4.定金一般不超过合同标的的20%,5.实地察看租赁物是否能够实现合同目的；6.物业费、水电费等由谁承担；7.合同到期后装修到该铺面内部的材料如何处理；8.合同到期后租赁物交付的条件；9.违约责任如何承担。

为保证交易安全,实现双方互利共赢的目的,出租方与承租方在订立合同中均应尽到相关注意义务,否则造成的损失则由自己承担。

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