房屋未经抵押权人同意再售 这份买卖合同有效吗

一男子以自己的房产为抵押向银行借款,无力还款后经银行人员介绍与他人相识,随后签订房屋买卖合同并将房屋交付他人使用。可是,男子拿到房款却并未用其归还借款,如今涉案房屋仍在抵押当中。

那么,房屋未经抵押权人同意就进行了再次出售,他们的买卖合同是否有效呢?

案情回放

2000年12月18日,周某向某银行天水分行借款8万元,借款期限为1年。周某以其所有的、位于秦州区某处的房屋作为该贷款的抵押物,并办理了抵押登记。借款到期后,周某并未还款。某银行天水分行便将该债权转移至某公司名下。

2011年5月,经某银行天水分行人员介绍,杨某与周某相识并商谈涉案房屋的买卖事宜。同年6月,双方签订房屋买卖合同,约定:周某将自己所有的位于秦州区某处的房屋出售给杨某,房屋总价款为16万元,由杨某在合同生效后一次性支付,周某出具收据；周某应当主动提供办理过户所需的身份证等各种手续,否则承担房款总额10%的违约金,过户费由杨某自付。同日,杨某向周某交付了购房款16万元,并由周某向杨某出具了收条1份。

随后,周某便将涉案房屋交付杨某使用,但杨某支付的该笔购房款,周某却并未用其归还借款,涉案房屋仍在抵押当中。

为了维护自己的合法权益,杨某将周某起诉至法院。

法院判决

原、被告双方的买卖行为,是否会因为未经抵押权人同意而无效?

依据我国《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。另我国《物权法》第一百九十一条中规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。”该规定是为保护抵押权人利益而设置。

合同是否有效,应严格按照《合同法》第五十二条来判断,且《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力”。物权法第一百九十一条的规定并非效力性强制性规定,故该合同效力应为有效。至于因抵押行为而无法造成物权变动,原告可要求被告承担相应的违约责任。

据此,法院判决原、被告之间的房屋买卖合同有效。

法官说法

秦州区人民法院

何子其

本案中,杨某、周某在2011年6月签订了房屋买卖合同,双方均履行了付款及交付房屋的合同义务,而该合同亦未违反相关法律法规的禁止性规定,所以该合同自双方签订时即具有法律效力。

虽然《物权法》第一百九十一条有“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”的规定,但该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,故不能仅以抵押权人是否同意来认定抵押财产转让合同的效力。

原、被告之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示,杨某向周某支付了购房款,周某亦向杨某交付了房屋,买卖合同亦得到了双方当事人的履行,涉案房屋的物权虽未发生变动,但不影响双方之间买卖合同的效力,故原、被告之间的房屋买卖合同应属有效。

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