业委会代签的物业服务合同同样有约束力

本报6月26日讯（最泰安全媒体记者 董文一 通讯员 李坤）“物业服务合同是业主委员会与物业公司签订的，我没有直接与物业公司签订合同，所以我不缴。”近日，泰安仲裁委受理了一起物业服务合同纠纷案件，被申请人张某在开庭时提出上述理由抗辩，拒缴物业费。经过仲裁员耐心的讲解，双方达成了调解协议。

审理情况：仲裁庭认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。泰安某物业公司与张某住宅物业所在的小区业主委员会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对张某具有法律约束力。物业公司依约向张某提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；张某作为业主，有按约定缴纳物业服务费的义务。张某以未与物业公司签订合同为由拒交物业费的抗辩理由不正当。

该案中，泰安仲裁委仲裁庭依据相关法律规定进行调解，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。虽然业主委员会作为代表与物业管理公司签订物业管理合同，但合同的双方当事人仍是业主与物业管理公司。所以说，只要物业公司实际提供了物业服务,业主就需要根据合同内容支付物业费。

仲裁员点评：随着现代住宅小区的发展和物业服务覆盖面的扩大，物业服务合同纠纷越来越多,在泰安仲裁委审理的物业合同纠纷中，有很多业主都以自己未签订物业合同为由拒交物业费。在前期物业管理,由开发商与物业管理单位签订物业管理合同。小区成立业主大会后,由业主委员会为代表与物业管理公司签订物业管理合同，而这样的合同就对小区业主有约束力了。该案虽然被申请人辩称物业公司未尽管理义务，但被申请人未提交有效证据证实，物业公司即使有管理未到位之处，但未根本性地违反物业管理合同约定，被申请人拒付物业管理费的行为是不恰当的。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。当然，如果业主有证据表明物业公司确实存在管理不到位或者收费违规行为，可以做出抗辩，减免或减少部分物业费。

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