房产直接登记在子女名下合适吗？ 这些风险你必须知道

□记者 韩波

如今，很多家长在购置房产时，因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。在父母看来，“娃娃房”的好处很多，可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等。

不过，有必要提醒这些“用心良苦”的家长们，以未成年子女名义买房虽有好处，但同时也存在一系列法律方面的风险。“娃娃房主”背后可能引发的法律纠纷应引起父母们的重视，比如，处置未成年人名下房产有严格限制，可能导致买房容易卖房难，也可能引起房产处置纠纷。

房子“买给”子女

可减轻税负

把房产直接登记在子女名下又有哪些好处呢？律师表示，这主要是涉及到一些税费的问题。

根据相关规定，过户要缴纳契税、营业税、个人所得税、登记费等费用。而根据物权法不动产登记生效制度，房子登记在谁名下就归谁所有。如果父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下，不动产经过办理登记即为实际交付履行，那就是子女的住房，将来不用买卖“过户”，自然也就不会再次产生契税和登记费等费用。

房子可以作为婚前财产，不用担心子女离婚时房子遭分割。根据现行物权法和婚姻法规定，住房等不动产，登记在谁名下，就归谁所有，但夫妻关系存续期间的除外。夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。在结婚前父母为子女所买的婚房，只要登记在子女名下，就属于一方的婚前财产，应归子女一人所有，而不是夫妻共有财产。

夫妻感情出现危机时，往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下，给子女提供一定的经济保障。

另外，这也相当于一种家庭理财储蓄方式，为家里储存一份不动产，紧急用钱时可以变卖。

将房子登记在未成年子女名下，是有一些好处，但是也有一些弊端，同样不可忽视。

买房不能贷款

孩子独立买房时可能多付首付

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人1人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付30%，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，至少要付40%。也就是说，要多缴10%的首付。

根据泰安市相关政策，用住房公积金贷款同样如此，使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，执行首套房同档次基准利率，最低首付款比例为30%。也就是说，要多缴10%的首付。

房屋登记在孩子名下

离婚时法院不予分割

律师表示，由于房屋属于不动产，而根据《物权法》的相关规定，不动产所有权的确立以登记为准。夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，应当视为父母把房屋赠送给儿子，法律上是一种赠与行为，而且根据《合同法》的相关规定，作为不动产房屋，其权属是否发生转移，应以房产管理部门的登记为准。也就是说，房子的所有权是孩子的，不属于夫妻婚姻存续期间内的共同财产。

夫妻离婚时，如果孩子没成年，该房屋暂由获得孩子抚养权的一方代为管理。所以，如果买这房子时你掏了钱，房产证上写了孩子名字没写你的，日后你离婚了，这房子你还一分钱都分不到。

未成年子女名下的房产

父母不得随意给予处置

房子虽说是父母买的，这登记好登，想反悔却难了。我国《民法通则》第十八条规定:“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”

因此，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公证程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益，如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为无效。

另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。

孩子如婚后发生意外

配偶有权继承婚前财产

我国《继承法》第十条中规定:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。”如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，就算房子是孩子的婚前财产，但是根据继承顺序的规定，孩子名下的房产也将被其配偶优先继承。

以后子女不尽赡养父母义务

房子也不能被收回

由于父母出资购房，将房产登记在未成年子女名下视为对未成年子女的赠予，未成年子女是房屋的合法所有权人。

登记在未成年子女名下的房产，在子女成年后，如果在未经父母或长辈同意的情况下，自行将该房屋抵押、出售，这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。

假如父母年老之后，子女不尽赡养父母的义务，就算父母想收回房子，也会遇到很大的法律障碍。

为逃债将房产过户

转让给孩子的行为无效

大多数将房产登记在未成年子女名下的父母都是出于对孩子的爱，这也就情有可原，但是如果你是为了逃债等诸多不光彩的事情，借用孩子的名义来转让的话，那你这父母当得的确是不称职。

我国法律明确规定，债权人的撤销权就是债权人针对债务人所做出的危害债权的行为，可以请求法院予以撤销的权利。我国《合同法》第74条第1款规定：“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”这种罪名可是不小，都是亲人，让孩子卷进这场无烟的战争不仅对他个人理财方面造成影响，对心理上也会产生不小的创伤。

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房产登记在子女名下

如何规避风险

1.可以做公证

约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以让孩子同时拥有房产，又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。

2.进行房产份额变更

直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税，即使子女成年后以自己的名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

3.从房产证上去名

这个办法比较简单粗暴，但可以说是最实用的方法。增减产权共有人，等同于买卖，即把一半的产权份额转让给你，缴纳税费按照这个份额来缴就可以。

房产证上减子女名字，视为买卖，要收取契税，去掉名字类似于份额转让，流程和正常的房屋交易类似，只需缴纳所占份额的契税，去当地交易中心过户。

当然，你也可以以赠与的方式去名，但同样要缴登记费、手续费、契税等一系列费用。

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