三里商业广场地下停车场“摇身一变”成仓库规划、消防等部门审批了吗？小区业主同意了吗？

“地下停车场咋就成了堆放货物的仓库？”近日，三里商业广场的业主陈先生向记者反映，他们小区的地下停车场由于长时间以来车辆停放数量较少，物业便将部分停车位改建成了活动板房，作为仓库对外出租。仓库里都存放些什么东西？有没有危险品？车位出租的收益去向业主是否知晓？带着问题，记者来到三里商业广场展开调查。

小区停车场收费变仓库 商家存放的物品危险吗？

在三里商业广场地下车库记者看到，一排排活动板房搭建的仓库大门紧闭，让地下车库空间显得比较狭小，但乍一看并不容易发现这是座“缩水”车库。记者来到其中一排仓库门前，看到地面上原有的车位线已经被活动板房覆盖，整个地下车库只有不到十辆私家车停在里面。“商家都往仓库里放了些什么东西我们居民谁都不知道，万一是化工产品、易燃易爆物品，那我们居民的居住安全如何保证？”三里商业广场业主吴女士说。

物业为啥要把地下停车场改成仓库

走访中，很多小区居民和私家车主也在担忧，停车位改成仓库之后会不会有危害居民安全的隐患存在。既然小区居民对物业此举心存忧虑，那么物业为啥还要将车库变仓库？记者随后试图联系三里商业广场物业公司负责人了解情况，但记者经过多番联系，物业工作人员均称物业公司负责人不在公司，以各种理由拒绝回答记者提出的问题。

之后记者仅从三里商业广场小区居民那里了解到，小区建成之初，地下车库还没有搭建这些简易仓库，当时小区居民想要停车需要去物业购买蓝牙门禁卡。“虽然小区物业没有提出让居民购买或租赁地下车位，但很多居民还是不愿意花钱购买这个门禁卡，因为当时小区地上空间有很多可以停车的空地，大家都觉得没必要再花钱买卡。”小区居民张先生告诉记者，正是由于居民们不愿买卡，因而地下车库就空了出来，物业便将车库空间改成了仓库。

小区停车场变仓库究竟合理吗？

小区地下车库既然已经建成使用，那么物业单方面更改车库用途的行为究竟合理吗？记者通过查阅有关资料了解到，《泰安市城市停车场（位）规划建设和停车秩序管理办法》 第十一条和第十四条都有明确规定，建设单位应严格按照批准的规划设计方案配套建设相应的停车场（位），未经市规划和市公安交通管理部门同意，不得擅自变更停车场（位）的规划设计方案。任何单位和个人不得擅自将已建成的停车场改作他用。规划部门一位王姓工作人员也向记者介绍，一般在楼盘建设之初施工方案和区域建设用途都要报规划部门审批，任何单位和个人都不能在项目建成之后擅自更改用途。

那么三里商业广场地下车库改仓库的行为是否经过了规划部门的审批呢？记者通过泰安市规划局办公室联系到工程科，工作人员告诉记者，他们并没有接到过三里商业广场关于停车场变更用途的报批。

消防部门工作人员表示，自行将地下停车场改成仓库使用是不合规范的。根据法律法规，地下停车场要进行使用性质变更，需要通过消防部门审批，并接受相关检查，确保清除消防隐患后备案，才能更改使用性质。但记者通过消防部门工作人员了解到，同样没有三里商业广场接到过三里商业广场停车场改仓库的报批。

小区地下停车场产权该归谁？

记者查阅有关资料得知，根据《物权法》的有关规定，地下停车场功能在规划上不能擅自变更。如要改建成商业设施，必须召开业主大会，至少三分之二以上业主同意才能向规划部门提出改建申请。那么，三里商业广场地下车库在改仓库之前是否征求过业主们的意见呢？地下停车场这片区域的产权归属情况如何？物业是否有权利处理地下停车位？

记者随机在三里商业广场采访了十位居民，得知在地下车库最初改造的时候，他们并没有看到任何通知或是征求意见的公告。“平时小区里也就是贴个催缴水电煤气费的通知，从来没见到过关于停车场改建的通知。”居民王先生对记者说：“停车场改成仓库出租，租金也进不了我们居民的口袋，别说是钱去向不明，就连什么时候开始建的仓库我们都不知道，物业也没给我们居民打过招呼。”

泰安某律师事务所高级合伙人张律师告诉记者，《山东省物业管理条例（草案）》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其中，共用车库计入商品房建设成本的，其产权属于全体业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。因此，即使要对外租赁停车位，物业也需要跟业主进行沟通，取得大部分业主的同意，经过有关部门的审批之后才能处理公共区域。

张律师表示，物业起初没有向居民征求意见，也没有规划部门和消防部门的审批，之后还没有向居民公示收益去向，三里商业广场物业的行为无论是从规划用地变更手续还是居民权益保护任何一方面来说都是不合理的。

小区公共区域里还有哪些不为人知的收益？

除了三里商业广场，近期泰城不少楼盘都掀起了小区公共区域的权益之争。近年来，很多泰城市民住上了新建的高层住宅，享受到了现代物业管理模式。但与此同时，长期习惯于老小区居住模式的泰城市民搬进新家之后，除了知道需要按时缴纳物业费可以享受设施维修、安保服务等项目之外，大多数从“居民”转变成“业主”的市民并不清楚在自己的家门之外，都有哪些区域自己与其他业主共有享有所有权。

张律师向记者介绍，地面规划车位租赁费、电梯广告、户外广告、通信基站、饮水机以及快递接收箱入场费……这些公共收益中，有广告费等显性的收入，也有宽带入场费等鲜有人知的收入。据业内人士透露，一个小区的公共收益一年少则数万元，多则上百万。客观而言，小区内的广告以及其他经营方式，既为商家开辟了与人们生活密切相连、精准投放的广告新阵地，同时也为居民提供了生活便利和商业信息，可以说是双赢。但这个双赢的一个重要基础，应该是小区公共收益的受益人必须是业主。而恰恰在这个问题上，“拿钥匙的管家”多年来一直在偷偷侵占业主这个“主人”的收益。

小区业主遭遇公共区域被租赁该如何维权？

《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

张律师认为，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，这个毋庸置疑。在没有业委会的小区，物业收取这部分费用，如果能真正用于小区日常管理和建设，并及时公开收入清单，向业主列出明细，多数业主也是可以理解的。

若物业管理存在不合理现象，张律师建议，业主可以通过三种途径来维权，一是尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途；二是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正；三是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。

(林森)

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