市房管局积极推进 预购商品房预告登记 和抵押权预告登记工作

近来，泰城某开发企业遇上了一件麻烦事。购房户张某从该开发企业通过按揭贷款方式购买期房一套，缴纳了首付款后，签订了商品房预售合同，余款由张某向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，张某按月向银行分期支付本息，同时该开发企业提供连带担保责任。但由于某种原因，张某连续几个月未按照银行规定按时履行还款义务，贷款银行将张某告上法庭，并要求开发企业替张某还清贷款。等开发企业再按照程序要求张某返还其房产时，却发现张某的这套期房因其他债务被法院进行了预查封，开发企业的利益受到了严重损害。

近几年，随着房地产市场的发展，基准地价提高、建筑成本增加、房屋设计多样、建设标准提高，人们消费观念逐渐转变，按揭购房户增多，贷款预购商品房成为主要房屋购买方式。随之而来，购房人利用假合同、假按揭骗取银行贷款的情况时有发生，各种风险不断出现：一方面，有的按揭购房户在房屋竣工后由于种种原因不愿办理房产证或办理房产证后不及时办理现房抵押，银行找不到申请人，无法拿到他项权证，银行的优先受偿权得不到保障，贷款存在风险；另一方面，按揭购房户在预购商品房时，银行往往要求开发企业承担连带法律责任，由于开发周期不定，购房户无法履行还款义务时，银行会把开发企业告上法庭。再有，开发企业“一房多卖”现象也存在，导致购房者的权益得不到保障。

如何化解以上风险，《中华人民共和国物权法》提供了法律依据。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”建设部《房屋登记办法》具体明确了如何申请预告登记。有了这项制度，开发企业、购房者及贷款银行就可以有效地保障自己的合法权益。

但是，现阶段泰城开发企业及金融机构对这项登记业务认识程度不够。据不完全统计，开发企业的预销售活动中，按揭购房户占83.27%，但办理预告登记的仅占12.3%。

为进一步规范泰安市商品房预售市场，同时，为保护购房当事人的合法权益，市房产管理局下发了《关于推进预购商品房预告登记和抵押权预告登记的意见》，市房产交易中心随即全面落实此项工作，组织泰城60家金融机构及房地产开发企业召开座谈会，交流探讨房地产预售市场存在的风险及风险化解方式，宣传普及预告登记办理流程、提交材料、办理时限、收费标准。在业务办理过程中，为金融机构及开发企业提供绿色通道，进一步压缩承诺服务时限，预购商品房预告登记由《房屋登记办法》规定的10个工作日提速到1个工作日, 预购商品房抵押权预告登记由规定的10个工作日提速到2个工作日，大大提高了办理效率。

截止目前，泰城50余个房地产开发项目的购房户，以及建行、工行、农行、中行、邮储银行、泰山区农信联社、岱岳区农信联社等9家金融机构共14家分支机构申请办理了预告登记。据统计，2014年第一季度，房管局房产交易中心共办理预购商品房预告登记及预抵押登记1720件，是去年同期业务量的4倍,有效地推动了此项工作的全面开展。

李慧贞

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