物业有难题 专家帮您解 ——市房管局解答物业管理热点问题

“开发商违约，业主能拒交物业服务费吗？”“购买房屋后长期未入住，空置房屋的物业服务费谁承担？”……对于泰城人而言，小区物业管理已成为人们生活的重要组成部分，越来越受到人们的广泛关注。但在现实生活中，一些涉及物业管理问题的纠纷、疑问也不断出现，影响了人们正常的生活秩序。

为了让更多人认识物业管理、了解物业管理，维护自身的合法权益，《山东省物业管理条例》实施5周年之际，本报采访了市房产管理局相关部门，就目前一些物业管理相关的热点问题进行详细解答。

1、《山东省物业管理条例》自什么时间施行？

市房管局：《山东省物业管理条例》自2009年5月1日起施行。

2、住宅小区首次业主大会会议召开的条件有哪些？

市房管局：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（1）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

3、物业管理区域内的专业经营设施设备归谁所有，由谁负责维护管理？

市房管局：住宅小区内供水、供电、供气、供暖等专业经营设施设备归专业经营单位所有，并由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

4、建设单位应当通过什么方式选聘物业服务企业开展前期物业管理？

市房管局：建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业开展前期物业管理。

5、前期物业服务合同约定的事项有哪些？

市房管局：前期物业服务合同约定的事项有物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。

6、业主大会会议可以采用哪两种形式？

市房管局：集体讨论和书面征求意见两种形式。

7、对拒不交纳物业服务费的业主应采取怎样的措施？

市房管局：对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

8、业主购买房屋后长期未入住，空置房屋的物业服务费谁承担？

市房管局：目前物业服务费的构成主要包括保洁费、秩序维护费、绿化费、清理化粪池、小区共用设备维护保养费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业服务费用的构成，可以看出大都是针对整个小区全体业主而支出的费用，不能针对某一业主进行个体区分，物业服务费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，几乎没有针对某一业主专门的服务费用。因此，业主的房屋没有进行装修使用，并不影响物业服务企业对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。所以，业主应当缴纳物业服务费。

9、房屋在保修期内出现质量问题，能以此为由拒交物业服务费吗？

市房管局：根据规定，房屋在保修期内出现质量问题，应由开发建设单位或施工企业负责保修。小区业主因房屋质量问题拒交物业服务费的做法不合法，业主应当向开发建设单位主张房屋质量问题，而不应因此拒绝交纳物业服务费。

10、开发商违约，业主能拒交物业服务费吗？

市房管局：物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，开发商在履行房地产买卖合同过程中存在违约行为，并不能构成业主迟交、拒交前期物业服务费的理由。当出售房屋的开发商与提供物业服务的企业是同一法人时，其与业主之间形成了两种截然不同的法律关系：签订房地产买卖合同时，其是开发商的身份，与购房者形成了房屋买卖的法律关系；房屋交付购房者使用后，购房者成为业主，其以物业服务企业的身份与业主形成物业服务法律关系。主体相同，身份不同，法律关系不同。开发商违反房地产买卖合同的约定，业主可以根据房地产买卖合同的约定要求其履行义务并承担违约责任，但是，缴纳前期物业服务费是业主基于作为开发商的物业服务企业签订的物业服务合同或者临时管理规约等应当承担的合同义务，只要物业服务企业在为业主提供物业服务的过程中没有违反法律法规的规定，也没有违反双方签订的物业服务合同的约定，业主就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。

11、物业服务企业办理住宅小区车辆出入证（卡）收取费用是否合理？

市房管局：《泰安市住宅物业服务收费管理实施办法》（本办法自2013年3月1日起施行）第22条规定：住宅小区对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以适当收取工本费。第25条规定：装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。

12、业主违反规定装修物业可否没收押金？

市房管局：物业服务企业要求业主装修房屋时要先交纳一笔装修押金，装修押金的收取是为了保证业主在装修过程中遵守国家的有关安全规范和住宅小区的管理规定。但是，物业服务企业无权没收业主交纳的装修押金。因为，从法律角度来讲，没收、罚款均属于强制措施，执行者应当经过法律的明确授权才可以。物业服务企业仅仅是一个企业法人，是接受业主委托为住宅小区提供物业服务的民事主体，他们无权采取没收措施。

13、房屋建筑工程保修期如何计算？

市房管局：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。住建部《房屋建筑工程质量保修办法》第7条，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

14、住宅专项维修资金交存标准是什么？

市房管局：按照规定，泰安市中心城区范围内的商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：多层物业每平方米50元，小高层物业每平方米70元，高层物业每平方米85元。

15、哪些事项不能使用住宅专项维修资金？

市房管局：以下几种情况不能申请使用住宅专项维修资金：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用；

（四）根据物业服务合同，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

16、小区停车位收益分配由谁决定？

市房管局：根据《山东省物业管理条例》第51条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑停车条件、位置及车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

车位场地使用费收取的具体事务可委托物业服务企业代为完成。占用物业管理区域内业主共有的道路或其他场地的停车位属于业主共有，全体业主都享有收益权，其收益的分配使用由业主大会决定。

17、住宅小区成立业主委员会由何部门组织？

市房管局：《山东省物业管理条例》第29条规定，符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。因此，对于业主申请成立业主委员会的，可到辖区街道办事处、乡（镇）人民政府申请办理。

18、小区绿地归属是谁，业主能占为己有吗？

市房管局：根据现行法律法规的相关规定，小区绿地属住宅共用设施设备。小区绿地的权属规则是：有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。可见，分摊到商品房房价中由购房者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地，其占有权、使用权、收益权和处分权都归全体业主所有。属于全体业主所有的小区绿地，维修养护费用是业主交纳的物业服务费和住宅专项维修资金，因此，小区业主无权私自处分。

19、小区内物业管理纠纷问题由何部门调解？

市房管局：《山东省物业管理条例》第6条规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第88条规定，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可申请仲裁或者向人民法院起诉。

20、物业服务合同包括哪些内容？

市房管局：物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同包括：物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容。

记者 夏超 通讯员 王晶

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