风雨欲来起波澜：“重税”之前的宿州二手房市场□实习生邵剑本报记者徐岩

新“国五条”出台后，市房产交易中心办证大厅，前来办理过户、缴税等手续的人数暴增。 本报记者 董虎 摄

◎导言：

新“国五条”细则出台后，多数城市二手房成交量大幅增长。在买卖双方“过户忙”的同时，房产中介机构业务量激增，“日进斗金”。但值得注意的是，在住建部释放保护刚需的政策信号后，二手房买卖双方观望心态渐浓。宿州市目前的二手房交易市场行情怎么样？买卖双方的心态如何？

新“国五条”细则已经于3月1日正式出台。在网络和信息时代，每一项政策的出台对老百姓最为关切的住房市场有着特殊的敏感性。统一限购标准、调整交易环节征税、提高二套房贷款利率，“国五条”新规可谓不少。这些规定中，最引人关注的，无疑是“对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征”的新规。

连日来宿州房地产交易登记中心人头攒动，连中心的领导都忙得没时间接受采访。各个私人房产中介也是忙得不亦乐乎。那里，是宿州房地产交易市场的一张晴雨表。

房产中介——

等待中平和视之

宿州昊光房产一位不愿透漏姓名的经理表示，以前二手房交易个人所得税是“二选一”，现在必须要按增值额征收20%的个税，拿走利润20%对业主和买家的心里冲击很大，因此，市场反应强烈。如果一旦实施，力度必定是空前的。他提醒人们从现在开始必须做好心理准备。

记者：国家对二手房税率进行了调整，最近二手房交易量有怎样的变化？

昊光房产：有上升，这些天，想着过户的多得很。国家政策出来了，哪个都想在这个之前，尽快把房子过户问题解决掉。

记者：现在这么多人排队过户，想在政策之前把手续办妥，你们中介有没有采取什么措施？

昊光房产：没有什么措施，国家的政策，我们也是等着，看到底是怎么执行的。唯一能做的也就是挤出时间，帮过户的早点把相关手续问题解决。

记者：现在二手房市场交易量这么大，像你们这样的中介机构在中介费上有没有作调整？

某房产中介：没有，还是跟以前一样。调整的可能性不大，如果到时候真要调整的话，估计也就是多收一方的钱。

调控的效果预期比预期更严厉的新“国五条”，立刻引爆多地一线城市的“过户潮”，继上周各地出现抢缴税，抢过户、抢签约的疯狂周末之后，二手房交易赶搭“末班车”的恐慌情绪愈演愈烈。但是在宿州等三线四线城市，远没有北京上海的火爆，尽管如此，受外地城市蝴蝶效应的影响，二手房交易量还是比平常增加数倍。而且房龄五年以上的免税房开始成为主角。

全国二手房市场成型的主要是一线城市和少数二线省会城市，绝大多数二线以下和三、四线城市现在还是以新房为主，再上市再交易的二手房量很少。而且因为这些城市毕竟总价和上涨程度也相对较低，所以差额相对来说肯定要低一些。

至于宿州二手房市场在政策前后会有什么样的显著变化，据一些中介公司和业内的行家分析，现在政策还没在当地正式实施，所以很多人想趁早把房子过户掉。所以讲，现在二手房市场还是比较火爆的，交易量也会增加。但是市场总体还是平静的，不是惊涛骇浪般的波动。政策开始落实后，二手房市场究竟会怎样？是行还是不行了？一个最基本的预期就是二手房到时候征20%的税费，很多人恐怕就不会选择二手房，而是去找一手房或是其他房了。具体的变化还是要看宿州这里的政策如何去执行。

买卖双方——

复杂心情下的博弈

20%的个税，在买卖双方的心海里荡起了不小的波澜。有需求就有供给，需求、供给和纳什均衡，是经济学中三个最重要最核心的概念。现在还不能准确预期需求和供给的变化，但是买卖双方已经开始了博弈，在交易中都在最大程度的追求利益的最大化。

由于具体的实施细则还没有正式落实到宿州，对买房和卖房者来说，这显然是不完全的信息，谁都不知。这种不完全信息情境下的博弈，考验的是双方的智慧和眼光。

在宿州街头、房产中介和交易中心，记者随即采访了几位买房卖房者。

记者：对于二手房税费调整您应该了解一些吧？

卖方甲：从报纸知道一点，税费上升了，所以我们这里好多人都是赶着过来办手续的。要是政策真过来了，要交那么多税，房子也卖不了多少钱，如果现在不卖，等开始20%征税了再卖就不一定好卖了。

记者：现在政策还没来，你们就没有想过等等看吗？

卖方乙：这次20%的调整税率不知道是否考虑到通胀，我觉得应该是没有考虑到通胀，缺乏一点合理性。早点办好心里踏实，政策毕竟还是起作用的，现在卖，比以后卖还是保险些。

记者：您对于二手房税费调整怎么看？对您买房影响大吗？

买方甲：还好，税费调整也是刚听讲的，今天就过来看看，可以的话早点办好，最怕以后价格上涨。

记者：政策来到宿州落实之后，要是二手房价格上涨，你们还会选择二手房吗？

买方乙：这个不好说，估计要看价格涨多少吧，涨得少估计还是买二手房，要是多的话，那肯定还是买新房子。但是我觉得这个政策调整似乎是下错了药，老百姓的利益肯定要受损。

这位买房者的观点在很大程度上代表了一些普通百姓的心声，也包括一些工薪阶层。在房价看好看涨的时候，他们用积蓄和贷款买进房子，是想在房子上有所赚钱。可是现在调控给了他们当头一棒，希望付之东流。

也有不买房也不卖房的市民置身事外，他们认为，现在调整二手房税率，个人所得的20%，其实也并非社会上指责的所谓在变相的多收税，买不起房子的还是买不起。

这次征税调整，反应最强烈的是囤了房想捞一票的人。后面应该还有首付比率，房贷利率，房产税大额上浮等严厉措施。看来，想靠囤房赚钱的时代将一去不复返了。

房地产市场——

楼市大幅上涨将得到抑制

新“国五条”细则对楼市的影响将超出市场预期，构成对市场巨大的利空威胁。考虑到细则的执行需要地方政府配合，楼市降温需要一个过程，预计楼市上行趋势变缓慢。

有媒体报道，20%的个税是重税，但是有专家明确指出，20%并非重税，个税累计征收可达35%，现在严格执行只是重复了过去的财政规定，现在出台这个20%的税率，主要是要改变预期，从2012年第四季度开始，很多人预期房价两会期间会改变房价调控的政策，认为国家能放松，所以这批人加快了炒作和投机的步伐，包括一些媒体不恰当的宣传和炒作，造成了现在房价最近三个月里连续上涨，这会带来一个非常严重的后果，即产业调整的空心化，这个时候出台新国五条，虽然是一剂猛药，会误伤一些刚性需求，但是从整个房地产市场发展来看是必要的。必须消除畸形的需求，比如房叔、房嫂等。

综合当下的讨论焦点，很难说有非常一致的调控效果预期，但是有几点剑走偏锋，值得注意：其一，20%的个税提高了交易成本，限制二手房交易，可以避免大量二手房入市，避免房价暴跌，房市泡沫破灭。其二，避免房市破灭，导致房地产崩盘，引发银行破产危机。不论个人买房，还是房地产开发，都是向银行借贷。银行在外贸不景气的情况下，向房地产贷款成为他们的主要利润来源。房地产破灭了，个人还不起，开发商还不起，政府和银行总不能把他们都杀了，大量坏帐、呆帐就是银行的，损失的当然是政府的钱。其三，避免已经投入房地产的大量货币从二手房逃逸，可以极大的保证房地产货币蓄水池的作用。为通胀减轻压力。

但是，房产市场的调控不在于要不要调控，而是在于如何调控。国家制定一个三全齐美的政策很难，只能尽量照顾到各方面，但难免顾此失彼。盘点过去，从2003年出台“18号文”至今的10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，但房价却始终未达到理想目标，其中推动房价上涨的根源究竟在哪里？如何促进房价合理回归？

据了解，近年来，市场流动性过剩，社会上大量充裕资金寻找出路，股市多年低迷，更多资金流向楼市成为必然，并直接推高了房价。如果不通过财税改革，调整中央与地方的利益分配格局，切断地方财政对征地卖地的依赖，房价将很难降下来。此外，不能把房地产调控只看成商品房房价这么一个问题，只有托起低端保障房的有效供给，才会有更好的长远效果。

宿州学院经济管理学院的一位教授表示，无限的需求和有限的供给的矛盾，要通过三五年的猛药治理和调控，才能治标，逐步治本，如果问题长期的积累，一定会有大麻烦。

市政府的一位公务员家里有2套住房，他对这次调控的政策持理解的态度：中央调控房价的方向是没问题的，普通百姓和工薪阶层应该可以接受，但是能否在调控的时候区别地域的区别，最好不要“一刀切”。

多年的房地产调控使我国房地产市场发展逐渐趋于规范。实践表明，任何调控措施都重在监督与落实，希望相关部门能够下决心、花时间找到症结所在，并努力解决，圆老百姓一个安居梦。

■相关链接：

国五条误伤刚需改善性住房必获细则保护

两会期间，住建部表示新国五条误伤刚需，将有保护措施，预计3月底出台细则。这说明，二手房交纳20%个税或只是前奏，那些合理的刚需以及改善性住房需求不会被误伤，后期还会有补充措施出台。先出台二手房个税试探市场反应，再随后抛出相应的补充措施或许比一次抛出全部政策更容易得到认可。国五条若不误伤刚需，那么保护改善性住房需求必是其补充内容之一。

3月5日两会期间，针对国五条误伤改善性需求和刚性需求的担忧，住建部表示如果细则执行起来有问题，会有相应的保持措施。虽然楼市调控政策已包含在国五条中，但各地具体实施时会因地制宜，根据各自情况处理。而地方的调控细则将在3月底出台。如此一来，那些供房并不紧张，房价上涨并不猛烈的三四线城市很可能将不受国五条影响。预计此次调控主要针对一线、省会和房价涨幅较大的城市。

这就预示着，二手房交纳20%个税或许只是此次调控政策的前奏，不过也是调控中最严厉最受人争议的部分。接下来的保护措施，很可能会平息争议，得到大部分人的称赞。

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