业主代表“被代表”小区管理谁做主

一起看似简单的物业收费纠纷引发对小区自治机制的思考

近日，四川日报民情热线（028）86968696和四川在线“问政四川”平台接到群众反映称，遂宁市船山区未来城小区业委会和物业公司在未征得多数业主同意的情况下，上涨物业收费并使用维修基金。

群众反映的情况是否属实？在看似简单的物业收费纠纷背后还有怎样的博弈，又会对建立良性的小区自治机制带来怎样的启示？四川日报民情热线记者进行了调查。

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引爆矛盾的导火索使用维修基金“先斩后奏”

“导火索是一份使用专项维修基金征求意见表。”未来城小区业主刘军告诉记者，业委会和物业公司“先斩后奏”，“意见表上所述的升级监控、道闸等工程都已经完成，意见表上也写明了中标单位和64万余元的报价。”

刘军介绍，去年年底，业委会张贴的公告显示，根据与物业公司新签订的合同，确定未来城物业服务定位为三星级物业服务标准，并执行新的费用标准。“之前，我家的物业费每平方米是0.7元，外加电梯电费每月40元，现在每平方米物业费涨到1.2元，每年要多交300余元。”刘军告诉记者，最令业主们气愤的不是涨价，而是大家对涨价的原因和过程毫不知情。

对业主反映的情况，未来城小区业委会主任杨绪成称，“物业费上涨以及使用维修基金均通过了业主代表表决同意。”他向记者出示了《首届业主代表大会审议结果公告》，“当时有30名代表选择了三星级服务标准，占参会代表人数的71.4%，根据相关部门的指导价，业委会与物业公司在新签订的合同中上调了物业费。”杨绪成告诉记者，此后，业委会发现业主对小区安防意见最大，于是启动了用维修基金升级安防系统的工作，并征求了业主代表意见。杨绪成也承认，业委会对维修基金的使用存在法律误区，“不知道依法需占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”

关于启用维修基金的事情，记者随机采访6名业主代表，其中有4名业主代表表示不知情，剩下两名业主代表之一的彭巨龙则告诉记者，自己的签名是后来补上去的。“一开始我觉得方案报价太高并没有签字，方案实施后，业委会又找到我说大多数代表都签了字，于是让我补了签字。”

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充满争议的业委会业主代表称自己“被代表”

采访中不少业主认为，小区业委会未履行维护业主利益的责任，甚至业委会的成立本身就不合法。

对此，参与首次业主大会筹备工作的九莲街道办主任谢鹏持相反意见，“根据住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主人数较多的小区可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会，选举产生业委会。”鉴于未来城小区有2500余户业主，人数较多，筹备组采取自荐、推荐等方式确定了52名业主代表候选人，并通过公示、上门、电话征求业主对业主代表人选意见后确定正式人选，再由业主代表选出业委会，“选举过程合法合规，相关资料在房管部门有备案。”

记者查阅的一份《未来城楼栋业主代表选举确认情况统计表》显示，超过85%的业主参与了投票，其中约90%对业主代表人选投了同意票，表格上还落有筹备组上门确认人员的签名。但在记者的随机采访中，不少业主都表示对业主代表产生和业委会选举不知情。记者还发现，根据备案材料，蒋小娟是25、26栋的业主代表，但她告诉记者，自己从头到尾都不知道自己是业主代表，“若不是小区业主维权，我还不知道业委会的存在。”

记者又随机采访了6名业主代表，其中有3名业主代表称业委会选举时，自己不在现场。“我都70多岁了，搞不清楚这些事情。”12栋的业主代表王仁义说。张丽等3名业主代表则告诉记者，因个人原因，自己已长期未在未来城小区居住。

针对记者的调查结果，谢鹏解释称，首次业主大会参会业主代表为42名，确实有人因事未参会。“我们已搜集了700余名业主的签名，希望街道办和房管部门指导我们召开业主大会，更换履职能力不高的业委会成员。”刘军等业主表示。

泰和泰律师事务所律师尚靖元建议，小区业主可依法维权。“如果业主认为业委会成员履职不力，可依据《四川省物业管理条例》，经业委会二分之一以上委员或五分之一的业主提议，撤销委员资格；对业主大会、业委会违法、违规作出的决定，相关部门应当责令限期改正或者撤销，侵害业主权益的，业主也可诉请法院撤销。”

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需要解开的矛盾法律法规应明确对业委会的监管

“这种业主、物业公司、业委会之间的矛盾纠纷，我在执业中遇到不少。”尚靖元分析，因现行法律法规针对业委会日常行为规范与监管的细化规定较少，导致业委会“为所欲为”的空间较大。“现行《中华人民共和国物业管理条例》《四川省物业管理条例》对业委会履职与监督的规定较为原则，‘法律责任\’一章主要针对的对象也只是建设单位和物业服务企业。”

尚靖元认为，业委会的权责直接关系着小区秩序及业主利益，对业委会的行为指导与日常监督不能缺位。他建议，法律法规应进一步明确业主代表的选举程序、业委会的履职细则、对业委会的监管措施等。“建议推选职业化或者半职业化的业委会成员，聘请专业组织或个人，为小区提供法律、审计、建筑施工咨询等服务。并可在管理规约、业主大会议事规则中约定业委会主任采取任期制，实行离任审计，确定业主对业委会工作的评价与奖惩机制等。”

对于物业纠纷中常常触及的物管费用问题，住建厅法规处处长吕波建议，物业服务是民事合同关系，政府部门出台了相关指导标准及指导价格，但具体价格与标准还需合同约定。“一般情况下，物业服务的标准和费用由业委会依据业主大会决议与物业管理公司协商确定，但还应建立后续的监督机制，如在合同中约定小区业主对已提供物业服务的考核机制，明确物业公司未达到约定服务标准的违约责任等。”

□本报记者 任鸿

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