律师说法

买卖合同那些事儿

交房交些啥？

案例：

2016年4月，原告李某与被告某地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的商品房，合同约定：“出卖人应当在2017年1月31日前依照法律规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”以及“双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

2017年5月，被告向原告交付涉案房屋钥匙，原告装修入住。然而，被告不能证明其在交付钥匙时出示了《商品房买卖合同》约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，原告向法院提起诉讼，请求：判令被告支付违约金、立即对原告的房屋进行验收、交房，并立即为原告办理房产证并承担全部责任等。

法院判决：

被告于判决生效后二十日内给付原告违约损失赔偿金1万余元并于判决生效后三十日内协助原告李某办理房屋权属证书。

律师解析：

本案中，开发商与买受人在商品房买卖合同中约定了出卖人在交房时应出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，开发商不能证明其在交付钥匙时出示了合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约，应当承担违约责任。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容”之规定，即使当事人没有对此进行明确约定，开发商在交房时也有向购买人提供前述证明文件的义务。

律师点评：

商品房交付条件除应符合合同约定的标准，还必须符合法律、行政法规的强制性规定。开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件（商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等），并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，绝非简单的仅交钥匙而已。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所合伙人、副主任律师:刘禾

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