买卖合同那些事儿86 房屋买卖能约定所有权保留吗

案例：

吴某与何某于2015年7月5日签订《房屋买卖合同》，合同约定：吴某购买何某位于A市的二手房一套，合同总价款60万元，首期支付30万元，剩余房款在办理产权过户之日起3个月内付清，若未付清，何某有权收回房屋。次日，何某将房产过户至吴某名下，但吴某未按照合同约定日期付清剩余购房款30万元。何某遂向人民法院起诉吴某返还房屋。

法院判决：驳回何某的诉讼请求。

律师解析：

根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”之规定，何某与吴某在《房屋买卖合同》中约定未付清剩余房款前何某有权收回房屋，当属无效，何某的诉讼请求于法无据不能成立。

律师点评：

买卖合同中的所有权保留，是指买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（通常是价款的一部分或者全部清偿）成就之前，出卖人保留标的物的所有权，待条件成就后，再将所有权转移给买受人的特别约定。但是这种约定仅适用于动产买卖，不适用不动产买卖。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所合伙人、副主任律师:刘禾

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