买卖合同那些事儿42 买卖合同可否约定解除条件？

案例：

2013年，彭某与A开发公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定以按揭付款方式支付房款，首付20%共89639元，按揭付款355000元，并约定由A公司通知彭某在指定银行办理按揭。合同还约定：因不可归责于双方的事由导致实际获得的贷款少于申请贷款数额的或无法取得贷款的，彭某或A公司可以单方解除合同。同年3月，当地执行新的商品房按揭政策，首付比例调整至30%。合同约定交房时间为2014年10月26日，因首付款不足三成无法办理按揭贷款导致未按期交房，A公司未通知彭某到指定银行办理按揭手续，只通知彭某再交45000元房款才能办理银行按揭手续，彭某不同意。彭某认为A公司在没有取得其同意的情况下变更合同付款方式，违反了合同相关规定。为维护合法权益，2015年，彭某提起诉讼，诉请：1、解除与A公司的《商品房买卖合同》。2、判决A公司返还购房款89639元及银行同期贷款利息。

法院判决：

法院经过审理，判决解除彭某与A公司签订的《商品房买卖合同》，同时A公司返还彭某购房款89639元。

律师解析：

《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，合同签订时，彭某支付了两成购房款，因国家房贷政策的调整，在彭某与A公司在签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致彭某未获得银行贷款。根据双方签订的合同的规定，因不可归责于双方的事由导致获得的贷款少于申请贷款数额的或无法取得贷款的，彭某或A公司可以单方解除合同，彭某要求解除与A公司签订的合同的主张符合双方的约定。

律师点评：

购房者的合同目的是以自己期望的价值购买到房屋。政府房贷政策的调整必然给购房者支付房款带来较大影响。此种情形应区分看待：如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房者理应知晓利害；如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，首付款的提高超出了购房者的合理预期，这时如果仍然要求依合同约定继续履行，相当于将不利后果转嫁给购房者，违背了合同本意。若买卖双方约定附条件的合同解除权，当条件成就时，解除权人可以解除合同。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所合伙人、副主任律师:刘禾

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