买卖合同那些事儿20 签订认购协议，可以要求履行房屋买卖吗？

案例简介：

2015年被告在某区开发某项目，2016年3月28日原、被告双方签订了《认购协议书》，合同约定原告购买被告开发的某楼盘一单元6楼2号，总价204500元，面积94平方米，不再另付五通（水、电、气、闭路、网络）费用；被告应在2017年6月30日前按国家规定交付商品房；逾期180日后继续履行协议书的，被告按日支付已付房价款万分之三的违约金，并在商品房实际交付之日起三十日内支付。原告已向被告支付房款182000元；被告逾期20个月拒不交房。现原告要求被告立即交付房屋，并从2017年6月30日起每天承担违约金54.6元，至交付房屋止。

法院判决：

被告在项目综合验收合格后十日内向原告交付一单元6楼2号房屋；并从2017年7月1日起按每天54.60元向原告支付违约金至交付房屋止。

律师解析：

原、被告双方所签订的《认购协议书》，双方在协议中对房屋价格、面积误差、付款方式及期限、交房期限、交付条件、签订正式合同及违约责任等均进行了明确约定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。该协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。按照约定，被告应从交付房屋时第二日起按已交付的房款182000元，按日万分之三承担违约责任，至交付房屋时止。

律师点评：

认购协议认定为商品房买卖合同的关键在于是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人是否已经按照约定收受购房款。若出卖人未按照约定收受购房款，则很难将认购协议认定为正式的商品房买卖合同，无法要求出卖人继续履行房屋买卖。

本期说法律师：

四川睿桥律师事务所

合伙人、副主任律师:刘禾

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