买卖合同那些事儿6 签了合同，不等于房子就是你的

案例：

何某于2010年采用分期付款的方式购买某公司修建的某项目A幢1单元15层1号住房一套，并签订《商品房内部认购合同书》，合同约定签订合同之日付首付款10万元，修至三层时付5万元，主体封顶时付4万元，交房时付清余款2万元，交房时间定于2011年4月30日。2010年4月30日，原告交付首付款人民币10万元，某公司向何某出具收据一份。随后，合同实际履行过程中，因案涉工程项目未取得相关合法建设手续，被迫长期停工。

法院判决：

法院经过审查，认为房地产开发企业在经营房地产业务中，应当取得商品房屋预售许可证方可从事房地产销售业务，双方签订的《商品房内部认购合同书》无效，判决发生法律效力之日起15日内返还原告何某购房款10万元及利息。

律师解析：

本案中，何某认为与某公司签订了《商品房内部认购合同书》，就取得了某项目A幢1单元15层1号住房的相应权利，可以要求某公司履行相应的义务和承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案合同成立的前提条件是在起诉前必须取得商品房预售许可证明，否则只能认定为无效合同。

律师点评：

我们在商品房买卖过程中应当查看房地产开发企业是否取得了土地使用权证书、建设工程规划许可证、预售许可证明，只有房地产开发商上述证照齐全，作为购房者才能安心与之签订相应的买卖合同，避免遭受不必要的损失，错失自己购房的机会。

本期说法律师：

四川睿桥律师事务所

合伙人、副主任律师:刘禾

省优秀律师事务所——四川睿桥律师事务所主任：任小军

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