购买二手房后未及时过户被抵押

杨某与张某于2013年5月1日签订房屋买卖协议，约定杨某将位于某小区的一处房屋卖给张某，房屋总价款为76万元。协议签订后，张某付清全部房款，杨某亦将房屋交张某居住，但张某因交通事故受伤一直未办理过户手续。2016年9月22日，杨某为他人的85万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给某银行，并办理了房屋及土地的抵押登记。后因他人未履行还款义务，银行起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。张某于是向法院提交执行异议申请书，异议被驳回后又以银行和杨某为共同被告提起了执行异议之诉，同时要求确认房屋买卖协议有效，并判令杨某协助办理房屋过户手续。银行于是聘请四川法之缘律师事务所律师唐隆茂、黎强出庭应诉。

在审理过程中，原告张某提交了和被告杨某的房屋买卖协议，以及房屋已经交付使用和付款的相关证据，请求确认房屋买卖协议有效。原告认为，房屋已经由原告合法取得，被告杨某违反诚实信用原则，其抵押行为无效，请求人民法院判决不得执行涉案房屋，并同时判决被告杨某协助办理房屋过户手续。

被告银行的代理人认为：原告关于被告杨某协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，根据物权的公示公信原则，不能产生物权变动的法律效力，被告银行的担保物权有效并有优先于原告基于房屋买卖合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给被告银行的担保责任，但银行作为抵押权人不同意转让抵押财产。请求法院判决驳回原告要求办理过户手续的诉讼请求，准许对涉案房屋的执行。

法院经综合审理后认定，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因被告银行的债权未得到实现且抵押权存在，抵押权人不同意办理过户手续，驳回原告请求被告杨某协助办理过户手续的诉讼请求。

（中院民二庭 本报记者）

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