商铺租赁经营合同的效力

2008年5月，甲公司与李某签订《商铺租赁合同》，约定李某承租甲公司位于某商城内的商铺一个，租期2年，双方未就合同解除事宜进行约定。同年12月，因李某与商城管理人员发生争吵，甲公司通知李某解除合同，但李某不同意，甲公司强行将该商铺清空。次年1月，甲公司与知情的张某签订《商铺租赁协议》，几天后张某开始营业。李某于是向法院起诉，请求确认甲公司与张某签订的《商铺租赁协议》无效，并请求甲公司继续履行《商铺租赁合同》。张某委托四川法之缘律师事务所律师唐隆茂、黎强出庭应诉。

原告代理人认为，合同的解除可以分为法定解除和约定解除。本案中，甲公司与李某未就合同解除事宜进行约定，故双方均不能享有约定解除权；原告和甲公司管理人员发生争吵这件事，与《商铺租赁合同》无关，不会导致甲公司合同目的不能实现，李某也未根本违约，因而甲公司无权行使法定解除权。因此甲公司不能解除与原告的《商铺租赁合同》。本案被告甲公司将商铺出租给知情的张某，属于恶意串通，损害了原告的合法权益，请求确认被告甲公司与被告张某签订的《商铺租赁协议》无效，甲公司应继续履行与原告签订的《商铺租赁合同》。

被告张某代理人认为，首先，被告甲公司违反与原告的《商铺租赁合同》，强制清空原告租赁的商铺并租赁给被告张某，导致原告李某的合同目的不能实现，故原告李某可以行使法定解除权通知甲公司解除合同，并可以请求被告甲公司赔偿损失。其次，恶意串通必须符合两个条件：第一须有恶意通谋，有意思联络；第二须损害他人利益。单纯的知情只能属于有恶意但不属于恶意串通。因此，被告张某与被告甲公司签订的《商铺租赁协议》有效。另外，按照租赁合同司法解释，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照下列顺序确定履行租赁合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中被告甲公司与原告李某之间的租赁合同，以及被告甲公司和被告张某之间的租赁协议均合法有效，但商铺在被告张某的合法占有之下，故应该确定履行二被告之间的商铺租赁协议。

法院经综合审理，支持了被告张某代理人的意见，确定被告甲公司履行与被告张某之间的《商铺租赁协议》，驳回了原告履行与被告甲公司《商铺租赁合同》的诉讼请求。

（中院民二庭 本报记者）

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