小区那些事，哪些该由物业管？

□本报记者 江潇

2018年11月，市房管局接到东区炳草岗街道某小区业主的投诉，称为小区提供服务的物业公司服务不到位，物业公司无权要求其缴纳全额的物业服务费。业主投诉的内容涉及：要求物业公司找交警部门将市政公路的实线改划成虚线；要求物业公司解决商家油烟污染的问题；要求给业主分配公共收益的问题；要求物业公司避免电梯出现故障的问题；小区业委会没有经过业主大会选举，与物业公司签订的合同效力的问题；业委会不维护业主权益的问题；小区业主违规搭建的问题等。业主认为，这些问题不解决，物业公司就是服务不到位，就可以不交或少交物业服务费用。那么，业主提出的这些问题，该由谁来解决呢？

从这些年来物业服务管理发展历程来看，业主形成了许多误区：有的把物业公司当成产权单位，有的把物业公司当成房地产开发商，有的把物业公司当成政府相关职能部门，有的把物业公司当成相关的运营商等。这些不正确认识的存在，导致许多业主把与住房相关的责任都推到物业公司身上，把物业公司当成“筐”，凡与住房有关的事都往里装，并常常以此为由，拒交物业费。物业公司好像哑巴吃黄连，有苦难言。那么，哪些事不该物业管、哪些事该物业管呢？

这些是业主自己的事情

家里的门窗把手坏了，水阀、水龙头、开关坏了，室内电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等，这些业主家中专有自用部位出现的问题，维修更换都是业主自己的事，不是物业公司的事，也不是其他任何人的事。

过去，房屋的所有权是政府或产权单位，这些事都是政府或产权单位安排工作人员处理。现在房屋的所有权是业主，业主自己家中的问题（不包括共有部位和共用设施）应该由业主自己负责解决。当然，业主也可以委托物业公司上门处理，处理方式和是否收费由双方自行协商约定。

另外，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

这些是开发商的事情

房屋保修期内出现裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

由于新建小区的物业公司大部分隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业服务不到位。其实，开发商将房屋卖给业主后，房屋产权属于业主而不属于开发商，是选择开发商所属的物业公司还是选择其他的物业公司，由业主通过业主大会来决定。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

这些是相关部门的事情

根据《四川省物业管理条例》相关规定，街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。如小区设立业主大会和选举业主委员会、查处业主家中被盗、电梯使用监管、处理违章搭建等，是街道（乡、镇人民政府）、社区、公安、质监、住建等政府主管部门的事，不是物业公司的事。这些事情，虽然发生在物管小区，但与物业公司没有直接关系。物业公司在及时制止和向主管部门报告的同时，负责配合和协助相关部门工作。

这些是相关专业公司的事情

业主家里的供水、供电、供气、电话、网络、有线电视等方面的问题，由专业经营单位负责解决。

《四川省物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。”但由于目前部分城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费（如未实行户表改造的老旧小区、二次供水用户、转供电用户等），这些用户由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电等企业收费。这种情况，物业企业和业主要承担总表与分户表之间的损耗。

这些是物业服务企业的事情

物业企业服务的范围和内容有哪些？

《四川省物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务内容和服务标准，为业主提供质价相符的服务。

业主和物业公司有关物业服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主或业主委员会可要求物业企业限期整改，也可向法院起诉。对业主要求解决的物业服务合同约定以外的事，物业公司应积极与业主进行交流和沟通，如物业公司能解决处理的事情，物业公司可与业主协商解决，如需向相关部门反映才能解决的问题，物业公司应积极配合业主做好相关问题的反映沟通，争取使问题早日得到解决。

业主能私自占用公共楼道堆放物品吗？

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