买卖二手房应注意什么

>>>购房课堂

问：买卖二手房应注意什么？

四川仁竞律师事务所王永江律师分析如下：

一、买方应注意的是：

1、订立房地产买卖合同，特别是支付定金时，必须搞清自己要买的房产是否两证齐全，土地使用权是否为出让，房屋的权利是否存在权利瑕疵如抵押、查封、冻结等，有权利瑕疵的房屋最好别买。

法律依据：《中华人民共和国担保法》第五十四条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”，可见，抵押权是优先权，若欲购房产存在登记抵押，则买房者想起诉卖方未告知抵押而赔偿损失的话，已无法优先获得抵押房屋的拍卖款，导致损失可能无法弥补。但若系抵押贷款房屋，可通过提前归还银行贷款赎回房屋完全产权后再过户。若存在查封，则卖方收到定金后无法办理过户，想让卖方退还定金也面临困难。

2、支付房款（或支付大部分房款）时最好是已经完成交易申请并已取得了房地产交易中心出具的受理收件单，如此可避免付款后卖方迟延办理过户手续乃至携款外逃。

3、应当清楚了解受让的房屋是否存在出租，否则购买后无法入住，因为之前签定的出租合同不会因房屋买卖而无效。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条即通俗所称的“买卖不破租赁”原则，即房屋虽然已经发生所有权变动，但房屋买卖之前签定的租赁合同仍然对承租人有效，承租人只是变换了支付租金的对象而已。若购买有租赁合同的房屋，意味着新房东无法实现房屋居住价值，无法入住。

4、在签定买卖合同、支付定金和房款前必须搞清签约的主体是否是全部的房地产权利人。房产证上有共有人的，必须共有人签字，未列共有人的单独所有房屋，实质上有可能也存在配偶共有的情况。因此，若非全部所有权人签字，房屋买卖合同有可能会不成立，导致纠纷和风险。

法律依据：《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”可见，若房屋权利人未到场，其他人代为签署买卖合同或未列该权利人为出卖方，均可能导致合同效力瑕疵风险。

二、卖方应注意的是：

1、在未收到大部分房款时原则上不应当申请过户交易。以免房屋过户后迟延付款。

2、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付买方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖二方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付该买方。

新闻推荐

从“输出去”到“引回来”—— 返乡农民工创业正当时

热点聚焦国务院办公厅今年6月发文支持农民工等人员返乡创业，四川省8月底召开全省视频会推动“民工潮”转向“创业潮”，德阳市近期将举办推进农民工和农民企业家返乡创业大会……种种迹象表明，农民工...