什么情况下可以依法解除商品房买卖合同

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问：什么情况下可以依法解除商品房买卖合同？

四川仁竞律师事务所王永江律师分析如下：

涉及商品房买卖合同的解除问题，我国法律主要由《合同法》做了一般性规定，由最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做了特别规定。现分别引用和分析如下：

1、《中华人民共和国合同法》的一般性规定

《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

根据此规定，商品房买卖合同若出现不可抗力，比如地震、洪水、战争等情况，导致无法继续履行的，当事人可以解除合同；或者出现开发商明显已经无法继续开发的，购房者可以解除合同。

2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的特别规定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

根据此规定，开发商将已抵押房屋出售而未告知购房者的，或者一房二卖的，购房者可以解除合同。

3、其他规定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

根据此规定，不论商品房是否交付，购房者只要证明房屋主体结构质量不合格都有权解除合同。

若房屋质量问题严重，并且通过鉴定等途径证明房屋严重影响正常居住使用的，可以解除合同。

若房屋面积误差超过3%并且合同未约定这种情况下不解除合同的，购房者可以解除合同，因此，购房合同若涉及该款时一定看清楚，若面积误差过大想解除合同，必须不约定继续履行才能解除合同。

若由于开发商的原因未能在约定时间或规定时间内办理所有权登记的，可以解除合同。

不论是由于哪方的原因导致申请银行贷款失败的，都可以解除合同。

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