购买商品房如何注意 开发商逾期交付及逾期办证的责任条款

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问：购买商品房时，合同里关于开发商逾期交付房屋及逾期办证的条款如何约定为好？

四川仁竞律师事务所王永江律师分析如下：

一、法律依据

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

该解释第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

该解释第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

二、法律分析

1、开发商逾期交付房屋的违约责任问题，司法解释明确的未约定可按同地段同类房屋租金确定开发商的违约责任，请注意在签定合同时参照此标准，最好能高于此标准。

2、逾期办证的违约责任问题，司法解释明确了合同未约定的情况下的规定，请注意在合同内一定要约定办理产权证书的期限，同时约定购房者对办证的义务事项，购房者完成约定事项提交资料给开发商时一定请开发商签字确认，并且请注意约定清楚办证期限，可以参照司法解释的时间来约定，尽量避免过长的期限。

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