“定金”和“订金”有区别

问：购买住房时签定认购书等协议时，开发商收取的“定金”和“订金”到底有什么区别？

四川仁竞律师事务所王永江律师分析如下：

一、法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”；第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”；第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”；第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”；第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”

二、法律分析

由以上法律依据可见，“定金”是一个专业法律术语，其目的是在于对合同的成立、履行起担保作用，一方不履行合同义务的无权要求返还定金，接受定金的不履行义务的应该双倍返还定金。而“订金”不是对合同起担保作用，一方不履行合同义务可以要求返还订金。所以，在认购书中一定要分清是“定”还是“订”。通常房地产开发商在认购书中都规定定金条款，一旦购房者要求退房，定金将不退还。

建议购房者在签订认购书的时候，将“定金”写为“订金”，可以约定买房者应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同不能签署，所收的订金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

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