五证不全的房子何以“专业”销售？

有公司热衷销售五证不全的房子

不少人购房后“房财两空”

开发商销售公司相互踢皮球

购房者向多个部门反映没结果

“五证不全”的房子能出售？答案是肯定不能的。

销售代理公司明知道开发商“五证不全”却依然将房子卖给业主，购房者们花了2100万元却陷入房财两空的境地。

销售方称，项目出现问题，该赚的钱还是要有的。

开发商称，只对接销售公司，（业主）有问题就去找销售公司。

业主四处投诉、商谈、上诉，不是没受理，就是被“踢皮球”……

>>调查

开发商与销售公司上演了一出大戏

“热恋”——

开发商、中介相互站台 场面红红火火

11月10日，华商报记者第一次见到高先生时，他拿着一沓文件及复印合同。

高先生称，为了维权，他最近一直苦读法律书籍。高先生称，2018年11月18日他在陕西名城地产开发有限公司（以下简称陕西名城）的商住地产项目“名城天下”认购了一套商铺，建筑面积约123.36平方米，当时协议约定单价为18644.62元/平方米，总价为230万元，全程由销售公司陕西贵仁久商业运营管理有限公司（以下简称贵仁久公司）负责介绍沙盘和项目，去年11月20日签订了商铺认购协议书并支付了60%首付款138万元，剩余40%具备按揭贷款条件时按揭支付。当时承诺2019年6月1日交房并运营商铺。

2018年12月16日，地产公司和销售公司在名城天下项目中心广场组织了一场商业运营启动仪式，开发商与销售公司就像一对恋人相互站台，给人一种合作愉快的感觉。

虽然从陕西义博开来置业有限公司（以下简称义博开来置业）跟贵仁久公司股东及法人代表来看，两者好像没关系，但两公司实际掌控人均为刘某。贵仁久公司是为名城天下成立，业主维权问题均为刘某处理。在名城天下开始销售时，义博开来置业的法人代表杨某、经理王某专门以贵仁久公司名义与名城天下开发商名义开会。多位业主汇款单位就是义博开来置业。

目前，义博开来置业更换了公司财务和法务人员，知情员工多数已离职。

翻脸——

开发商将销售公司赶出售楼部

高先生告诉记者，2019年春节刚过，原来在名城地产工作的销售顾问被辞退，销售公司贵仁久公司突然被开发商赶出售楼部。商铺施工没有进展，大门上了锁，开发商让业主有问题联系出售商铺的贵仁久公司。开发商与销售公司友谊的小船说翻就翻。

12月1日，记者来到陕西名城开发商办公点，门卫保安称非业主不得进入内。记者碰到业主刘先生，他称自己几乎把全部家产近五百万元都投在商铺上，现在开发商和销售公司互相推诿，不交房子也不退款。他们相继去了高新区国土部门和西安市住建局，才得知名城天下没有预售证，属于“五证不全”。

开撕——

开发商、销售公司相互踢皮球

业主强先生称，今年6月3日在商铺业主一再要求下，业主、贵仁久公司、名城天下举行了一次三方会谈。

业主提出，“名城天下”给大家交付房子并开始投入运营，运营不了的赔偿损失。

开发商称，开发商只对接销售公司，与业主没有关系，房子是贵仁久公司出售给业主的，有问题就去找销售公司。

贵仁久公司表示，他们负责销售，已将收来的钱转给开发商，现在开发商不认账，他们也没办法。

2019年6月，业主向西安市雁塔区人民法院起诉，要求两家公司返还不当得利的购房款，承担相应利息。因种种原因没有开庭。

高先生称，名城天下没手续，国土部门只对开发商与土地性质负责，业主损失不在他们管理范畴之内，民事纠纷也不在公安管辖范围，到法院起诉又没立成案。作为业主，他们真的不知道该如何维权。

自曝——

业务员称，五证不全楼盘马上销售完了也没见任何部门来调查

近一个月来，多名业主与记者对陕西义博开来置业公司涉及的项目进行了调查，发现义博开来置业涉及代理营销的“昆明城市花园”“名城天下”“白马公馆”“汉唐新都江”“名京九合院”“博越唐枫佳域”等楼盘都曾存在“五证不全”现象。

记者调查走访了解到：昆明城市花园曾因五证不齐，业主维权多年；名城天下曾因五证不齐，业主交钱后到得不到商铺；白马公馆曾五证不齐，业主至今还在维权；汉唐新都江前期五证不齐，现在办齐了证照，但义博开来置业与开发商经济纠纷至今没理清楚；博越唐枫佳域楼盘五证不全，仍在出售经营。

12月4日，华商报记者来到位于三桥街道的博越唐枫佳域楼盘，门口保安会核对顾客与销售人员对接信息，再由前台登记后方可进入。销售人员是义博开来置业员工。

据业务员介绍，这是义博开来置业与当地村领导合作开发的项目，目前“五证不全”，商铺和住宅交50%，等证照办齐后再交50%或贷款。当记者提出“五证不全”不得销售时，该业务员说他们马上销售完了也没见任何部门来调查。记者提出是来找义博开来置业询问“名城天下”问题时，其中一名销售人员迅速给经理打电话，其他销售人员则迅速离开。华商报记者 佘晖

>>对话

销售公司鼓动业主向开发商要房别要钱

12月3日，贵仁久公司派了一名负责人马某专门与业主对接。马某当年因义博开来销售“五证不全”楼盘，作为维权代表与销售公司相识，现在负责“五证不全”的名城天下项目。

记者以业主的身份和其他业主一起与这名负责人进行商谈，以下是记者和马某的对话。

记者：贵仁久公司前期是否知道名城项目五证不全？是否知道如此操作的风险？

马某：说不知道是假的。肯定知道。义博开来置业新成立了贵仁久公司，说白了就是为了逃避风险，未来不伤及母公司。

记者：销售公司到底收了业主多少钱？给开发商了多少钱？

马某：大约收了两千多万。至于给了开发商多少，我级别不够，老板没让看。

记者：业主起诉贵仁久公司的话，公司是否会退钱？

马某：业主如果告销售公司，贵仁久公司肯定会输官司，但退钱很难。当务之急，业主应该跟销售公司合力要房子。

记者：销售公司在西安还有没有其他“五证不全”的项目？为什么专挑这些楼盘销售？

马某：肯定还有。手续不全的楼盘包销拿的返点或提成肯定更高一些。

销售公司承认经营多家手续不全楼盘

12月3日，记者以业主的身份与陕西义博开来置业经理王某（名城天下负责人）也进行了商谈。

记者：贵仁久与义博开来和名城天下到底什么关系？

王经理：贵仁久是义博开来为名城天下项目而新成立的公司，与名城天下是低价包销的合作关系。

记者：你们收了多少钱？给开发商了多少钱？

王经理：卖了十几套收到房款2100万元，转账给名城天下开发商1300万元。

记者：这么说，业主掏了钱没得到房子，销售公司却赚钱了。你觉得这合适吗？

王经理：这800万元除去公司经营支出，最多赚300万元。开公司就是为了赚钱，项目出现问题，该赚的钱还是要有的。

记者：你们公司销售过的昆明城市花园、名城天下、白马公馆、名京九合院、汉唐新都江、博越唐枫佳域等都曾涉及五证不全现象。

王经理：这些楼盘都曾五证不全，我们公司销售过。楼盘资金本身有问题，销售公司加价卖房，违规但不属于违法。

开发商称协商不成就走法律途径

12月3日下午4时，记者继续以业主身份同其他业主一起到名城天下项目处，和负责人李经理进行了商谈，但交流并不顺利。

记者：你们和销售公司之间是不是有什么问题？不管怎么样，总不能让业主承单损失吧？

李经理：我们与贵仁久之间的问题，一句话两句话说不清楚。如果协商不成就要走法律途径，暂时还不需要跟业主直接对话。华商报记者 佘晖

>>投诉

销售五证不全有问题

但依法监管难度大

十几名业主购房款共计2100万元，现在钱房两空。业主曾到起诉到法院，种种原因没有立案；向公安机关反映，公安机关让到法院走诉讼；到国土部门反映，国土部门表示他们负责土地审批，不负责解决开发商、销售方和业主之间的问题，无法保障业主权益不受损失。

一名不愿意透露姓名的政府工作人员称，销售五证不全的楼盘确实有问题，出现问题最终受害的还是业主，但依法对销售公司实行监管却还存在很大的难度。

举报一个房地产销售公司，记者和业主一起从执法监察大队，市场处、中介科、再到执法监察大队，转了一个圈，没有任何部门受理。

12月5日下午6点，面对车水马龙和急匆匆下班的人群，业主高先生坐在台阶上点了一根烟抽起来，他上有老下有小，东拼西凑借款付了首付，结果却房钱两空，跑了这么多部门却没有得到一个明确答复。他不知道，未来维权路还有多远。华商报记者 佘晖

>>词解

五证，是什么？

我们通常说的五证，是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》。其中，其他四证齐全才能申办预售许可证。综合

>>提醒

楼盘五证不全会带来什么隐患？

1）合同无效

法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。

2）房产价值缩水

如果没有《土地使用证》，那项目的“物权”就会不完整，开发商就只是把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主，业主也就不拥有法律意义上的“土地使用权”。此外，缺少《国有土地使用证》房地产价值将会严重缩水。

3）质量没保障

开发商如果没有无证，在很大程度上意味着开发商不具有建造商品的资质和出售商品的资格。

4）贷款难办

五证不全的楼盘无法办理正常的贷款业务。但很多开发商在售楼过程中却对购房者承诺称，其项目可以办理贷款。然而，仅凭开发商的口头承诺并无法保障消费者的利益。业主在交纳首付款后，该楼盘很有可能无法提供银行贷款。

5）钱房两空

预售证是“五证”当中最后一个办理的证件，因此没有预售证很有可能是由于开发商相关手续不齐，按规定不能办理预售许可，无法实现网签备案，将对房产证的办理造成影响。还会很有可能造成“一房多卖”的现象，引来纠纷。综合

>>支招

如何查询五证真伪？

（1）可以在售楼处查询

一般开发商会把五证放在售楼处供审查，如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务，作为消费者有知情权。

（2）可以到房地产管理部门查询

国土局、规划局、房管局网站的相关公告上进行查询，或者去国土局、规划局、房管局的办事大厅，输入项目名称或者证件号码查询真假。

（3）可以在官网上查询

有些城市已经开通了查询了五证的网站,购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。

（4）可以去银行询问

购房者可以在掏钱之前向银行咨询一下楼盘五证问题。如果项目有问题，银行这一关就过不去。综合

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