公摊面积盈利到底该归谁？

电梯等地方的广告收入应归业主共有

物业公司这样做是否合法？以电梯广告为例，我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

据2000年开始实施的《房产测量规范》，电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积，即“公摊面积”。

举个例子，你花400万买了100平米的房子，得房率70%，实际使用面积只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公摊面积，这里包括电梯的面积。

也就是说，业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积，而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说，《物权法》规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

闫兵认为，小区电梯广告收益应为业主共有，用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费，但并不等同于该收益归属物业公司所有。

记者注意到，今年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，其中，物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

“实践中，一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此，草案增加规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说，草案还明确，共有部分产生的收益属于业主共有。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

也就是说，上述属于小区公摊地方的广告收益属于业主共有。

北京一般小区广告收入一年几十万，甚至上百万

一个普通规模的住宅小区，靠广告赚来的这笔钱大约有多少？

记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”，里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

该平台工作人员说，电梯里一个广告位每周150元，至少100个起投。一般情况下，一个电梯里有两到四个广告位。

我们来算笔账，以北京市丰台区的“城市涧”住宅小区为例：

共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成，那么一个广告位一年7200元，小区物业出租60个广告位，每年能收益43万元。

这个小区共有437户，假如把广告收益平分给业主，每户每年能分约1000元。

按2.2元/平米的物业费计算，80多平米的房子一年费用是2000多元，这意味着，如果把电梯广告的收入返还给业主，就可以少交近一半的物业费。

北京某住宅小区物业工作人员告诉记者，该小区电梯里一个广告位的年收入大约是2000元，收入被划进物业公司的账户。

当然，这只是电梯内广告的收入，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

上述广告交易平台工作人员告诉记者，社区灯箱的广告位每月2600元，社区宣传栏的广告位每月600元。

“一个像北京富力城这样大型的小区，所有的广告费用加起来，应该能超过100万。”中原地产首席分析师张大伟说。

对物业公司来说，广告租赁收入成了香饽饽。

此前有媒体报道，未来5-10年内，一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的，按照大型物业公司管理5亿平米规模计算，5万部电梯，年收益可达近10亿。

对此，张大伟说，电梯广告的位置有电梯门口墙壁、电梯门、电梯内壁等，所以一部电梯几万的广告费在部分城市是有可能的。

“从大型物业公司看，现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现，而且当下属于扩张期，整体看，电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。

业主与物业各有难处

关于电梯广告问题，北京市朝阳区某小区业主王越说，坐电梯的时候手机没信号，看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的，物业利用广告赚取一定收入，也可以理解。

还有人不太清楚广告收入的去向。“我不是很关注小区的公共事务，加上物业公司的工作不透明，所以之前没想过、现在也不清楚电梯广告的收入该归谁，也不知道有没有跟物业签订过什么合同。”北京市丰台区某小区业主田真告诉记者。

北京市昌平区某小区业主李世栋说，知道自己的权利被侵害了，但没时间去扯皮，没精力去维权。现在业委会成立非常难，个人力量单薄，开发商、物业太强势，投诉无门。

不过，物业公司也有难处。闫兵认为，暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量，拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转，某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。

他补充说，物业公司作为市场主体，盈利是其必然需求，而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微，但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应，这导致了双方对于公共收益的关注度差异。

这笔钱该如何分配？

有些小区通过业主委员会，与物业很好地解决了广告收入问题。

据陕西广播电视台报道，西安世家星城小区业委会与物业签订合同，约定了电梯广告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小区158部电梯带来近20万元收益，有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用，另外七成在业主代表的监管下，用于小区的公共设施建设。

据了解，从物业公司和广告公司谈判报价，到最后业主代表审查验证等一系列程序，业主代表都要全程参与，保证了小区公共收益的公开透明。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，把电梯广告的收入全部给业主是不现实的，否则物业公司没有理由去经营此类广告牌，所以还是要把管理成本等考虑进去，最好商定一个比例。当然，把此类收入全部给物业公司也问题不大，关键是这些钱要透明化，用于小区管理。

(应受访者要求，文中部分人物为化名)   

中新网客户端北京9月17日电

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