二层以上装电梯 层高不低于三米

近年来，众多新盘逐渐进入交付期，围绕住宅设计工程问题的投诉也越来越多。例如公摊大、隔音差、层高低、户门“打架”、住宅小区新能源汽车充电设施不够等设计问题日益突出。不仅如此，很多老旧小区缺少电梯，给老年住户出行带来困扰，而后期加装又面临着诸多邻里纠纷。如今,这些问题有望通过一部《住宅项目规范》来解决。2022年3月15日，住建部发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知，宣布《住宅项目规范》（以下简称《规范》）已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过，再次向社会公开征求意见。

全稿包含19页内容，共计11000余字，《规范》不仅从工程建设规范体系进行了规定和要求，还从项目质量、安全、节能、环保、宜居环境和可持续发展等方面制定了标准。

重点内容

入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，并就轿厢的深度、宽度和呼叫按钮设置高度做详细规定。入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯;入户层为十二层及以上的住宅建筑，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅建筑，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。

二层以上应设电梯

此次公布的《规范》征求意见稿中，最大的亮点就是有关电梯的规定，详细规定了入户两层以上的建筑就要安装电梯。早在1999年国家出台的《住宅设计规范》以及后来的修订版，包括现行的2012年修订版规定，“七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时”必须设置电梯。 2021年印发的《山东省健康住宅开发建设技术导则》，跟进这一变化，要求四层及四层以上新建住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑必须设置电梯。而新的规定要求，二层以上就要设置电梯。

对于新的规范要求，青岛市公用建设计筑研究院总建筑师、一级注册建筑师王凯告诉记者，住宅加装电梯还是非常有必要。首先电梯是舒适性的装置，可以提高生活的舒适性和便利性。而对于很多老年人和行动不便的人群，电梯更是建筑在人文关怀方面的重要体现，这也是国家逐渐进入老龄化社会的一些考量。针对有观点认为二层开始安装电梯会不会带来浪费，王凯告诉记者，从成本上来考虑一部电梯的价格的确不低，但就整栋建筑来说，电梯所占的比重并不高。就算从成本考虑不安装，在他看来也需要在建筑设计施工时就预留安装电梯的位置，为将来后期加装创造条件。

重点内容

新建住宅建筑的层高和室内净高应符合下列规定：层高不应低于3.00米；卧室、起居室的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高低于2.50米的面积不应大于室内使用面积的1/3。

层高不低于三米

首先，我们先来了解一下什么是层高。所谓的层高是建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，室内净高则是从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖之间的有效使用空间的垂直距离。层高可以简单的理解为包含了楼板高度，而净高则不包含楼板高度。

我们经常看到在很多高端住宅会单独把3米以上的层高作为卖点，王凯告诉记者，其实在以往的各种相关规范和标准中，并没有对建筑层高做最低要求。 《规范》不仅对层高提出了最低要求，而且明确新建住宅层高不应低于3米，较2019年2月和2019年9月的征求意见稿中的层高要求提高20厘米。对于这种变化，王凯分析这也是为了适应眼下建筑设计的一些新特点。 “比如现在中央空调和新风系统成了很多家庭的‘标配’，这些设施的管道都要占据一部分上层空间，再比如很多家庭会安装地暖，又有一部分的地面空间被占用。 ”可以说更高的层高限制，可以给居住留足空间，“层高更高，视觉上会更舒服，也有利于通风、采光，提高居住的舒适性。 ”王凯介绍。

不过层高的增加对开发商来说可能意味着建造成本增加。有建筑企业工作人员告诉记者，如果将层高分别设置为3米和2.9米，90米的建筑高度分别可以建造30层和31层，除了提高建安成本，提高层高会减少开发商的可售数量。而随着开发商成本支出的增加，可能带来购房成本增加，建筑公摊面积会增大。

重点内容

住宅项目应配套建设机动车停车场所，并应符合下列规定：应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件；应设无障碍停车位。住宅项目应设快递箱（柜）或预留安装条件。新区建设项目集中绿地不应少于0.50平方米/人；旧区改建项目集中绿地不应少于0.35平方米/人；集中绿地宽度不应小于8米。

增加便民配套设施

更多便民利民的舒适性配置，可以说是此次《规范》的重要内容。其中较为受关注的首先是有关新能源车配套，在加大新能源汽车推广力度的当下，居民家庭对充电桩的需求尤为突出，公共充电桩显然已经不能满足社会需求。因此，征求意见稿提出“住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件”显然是大势所趋。

另外，《规范》也对住宅的居住环境进行了详细的规定，比如光照、噪音、空气质量等，都有了更为明确的规定。甚至对小区的绿化面积也做了最低限度的要求，同时《规范》还提出，应依据居住小区的人口规模和设施服务半径，按照所在居住区分级配置标准统筹配套、同步建设。这意味着，小区业主入住后，相关公共管理与公共服务、商业服务、市政公用、交通场站及社区服务、便民服务设施同步到位，居住生活圈的体验感和便利度进一步提升。

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这些规定关系生活质量

住宅户门的通行净宽不应小于0.90米

规定新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90米，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80米，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门的开启。近几年交付的小区，打架门、内开门出现不少，有很多业主为此维权，但都得不到有效解决，此次规定实施后，这种现象将不再发生，与之对应的，是房企在户型设计上要更下功夫，尤其是对于刚需产品而言。

住宅通信要光缆到户

新增加了住宅智能化的要求，从通信、有线电视、智能化系统、门禁等方面做了相关规定，这些看起来好像是标配的需求，其实在市场中依旧有很多住房达不到，此次《规范》约束后就更加清晰。

卧室最小不能小于5平方米

卧室使用面积不应小于5平方米；住宅套型不设起居室时，卧室使用面积不应小于9平方米；厨房的使用面积不应小于3.5平方米；便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5平方米。不仅通过具体数值对于有关空间的面积予以规范，人们关注的采光也有明确要求。征求意见稿明确，“每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照”；“每套住宅卧室、起居室、厨房均应有直接采光”。

专家解读

“取消公摊”表述消失

很多人在比较2022版与2019版 《住宅项目规范》（征求意见稿）时发现，在新的《规范》中“取消公摊”的表述消失。 2019版，曾提出“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”，2022版此表述消失。对此，王凯告诉记者，在他看来，《住宅项目规范》是对一项工程建设标准规范的意见，约束的是工程建设规范。而公摊面积计算更多是应用在商品房面积计算等销售环节，和工程建设的关系不大，因此没在新版的征求意见稿中提及，也就可以理解。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏 图为资料图片

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