房屋空置半年以上物业费六折

前期物业合同中，空置的房屋物业费可打折，配套不达标对业主打折，差额由开发商补偿，公共部位收益归全体业主共有……日前，山东省住房城乡建设厅、市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同（示范文本）》，供山东省行政区域内前期物业服务合同双方参照使用。示范文本涉及了逾期收房物业费谁付、公共部位收益如何分配、房屋空置物业费打折等焦点问题。

政策：

《示范文本》表述诸多焦点问题

去年10月，山东省出台了《山东省前期物业服务合同（示范文本）》征集意见稿，期间征集到的意见建议主要集中在空置房屋的认定程序及收费标准表述、公共部位经营及收益分配、物业装修押金约定、合同解除等方面。最终，前期物业服务合同示范文本对相关条款进行了调整优化，删除了开发建设单位的车位租售、水电气暖服务等与物业服务合同无直接关系的内容。物业服务中的不少焦点问题在《示范文本》中均有相应表述。

据了解，前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发建设单位与物业服务企业，但物业服务的对象主要是业主，与广大业主利益息息相关。

明确逾期收房物业费谁付

逾期收房物业费谁付的问题，《示范文本》中有明确表述，房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担；但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。而因开发商原因，物业管理区域内的配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准时，物业费打折收取，差额部分由开发商补偿给物业服务企业。

公共经营收益属于全体业主

关于业主普遍关心的公共部位收益问题，《示范文本》明确，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，需经过相关业主同意，收益资金归全体业主共有。

收益资金在扣除约定比例的管理服务费用后，剩余资金用于交存住宅专项维修资金或折抵物业公共服务费。《示范文本》还提到，物业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。

空置房屋按规定打折收物业费

对空置房屋问题，《示范文本》约定，业主在空置房屋时需告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。 《示范文本》同时明确，双方在按约定履行房屋空置手续且空置时限符合规定的，可按规定打折收取物业费。

另外，在前期物业服务合同解除上，也明确需 “征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。

落地：

青岛市已落实空置物业费减收

记者采访了解到，《山东省前期物业服务合同（示范文本）》中的各项条款，符合去年7月1日起实施的 《山东省物业服务收费管理办法》中各项条款的规定。其中根据去年7月1日起实施的 《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定:“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。 ”

去年6月29日，青岛市物价局、市国土资源房管局下发 《关于明确物业服务收费相关政策的通知》，对青岛市物业服务收费政策进行了完善，其中贯彻落实山东省办法规定的空置物业收费减收政策，进一步细化了办理程序、减收比例等内容。

青岛市空置物业收费减收的办理程序规定为：房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认，原则上以水、电、气均未使用为衡量标准。青岛市空置物业收费减收比例规定为：物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。这项政策只适用于普通住宅前期物业服务。其中，前期物业服务是指业主大会成立前的物业服务。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅和各类非住宅的物业服务费用的减免幅度，由业主（物业使用人）或业主大会与物业服务企业协商确定。

“普通住宅”的定义范围有变化

关于普通住宅的界定，去年7月21日以前，按照青岛市物价局、市国土资源房管局下发的 《物业服务收费管理办法》，普通住宅物业管理区域是指：1.经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；2.公共租赁性住房物业管理区域；3.普通（限价）商品住房物业管理区域；4.配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目等。

自去年7月21日起，按照《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》，关于“普通住宅，是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”的规定，普通住宅依据省物价局下发的文件规定执行。

需要说明的是，空置物业收费减免政策并非新生事物，青岛市早在2013年就出台了相关政策规定。根据青岛市《物业服务收费管理办法》的有关规定，2013年11月21日，市物价局、市国土资源房管局下发 《关于制定青岛市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》，规定自2014年1月1日起，房屋交付后空置一年以上的（含一年，起始时间自2013年1月1日起计算），对配备电梯的普通住宅物业管理区域，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳，对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。 记者 孙启孟

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