山东物业新规征意见：过半业主同意就可解聘原物业小区公共收益拟补充维修资金

在业委会正式选聘物业前，新建小区共用部位的公共收益怎么分配？逾期收房，物业费谁来支付？物业收取停车服务费后都提供哪些服务？这些问题都将有明确答案。近日，由山东省住房和城乡建设厅、省工商局共同起草的《山东省前期物业服务合同示范文本》（以下简称征求意见稿）向社会征求意见，小区公共收益拟按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

逾期交房物业费谁付

交房前或逾期交房均由开发商付物业费

前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发商选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发商与物业服务企业，但相当多的条款涉及业主权益，且按征求意见稿，房屋买卖合同包含前期物业合同内容，因此物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受前期物业服务合同内容的承诺，合同与广大业主的切身利益息息相关。

征求意见稿将以前不少模糊地带的权利义务加以明确，如逾期收房谁付物业费的问题。征求意见稿提出，房屋交付前的物业费由开发商承担；交付之日起的物业公共服务费由业主承担。但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发商原因未能按时交付物业买受人的物业及开发商自有物业，其物业公共服务费由开发商交纳。

房屋闲置物业费咋交

业主先告知物业并办手续视为空置物业

很多业主收房后并不急于居住，物业费如何收取呢？

今年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由主管部门规定，收取费用最高不得超过百分之六十。对闲置半年以上房屋物业费打折收取的问题，征求意见稿设定了“闲置告知”条款，即业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，双方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

空置时间半年内的物业公共服务费按正常标准收取；超过半年的，按正常标准的约定百分比收取。业主未告知物业服务企业并未办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业公共服务费。

业主出租物业时，应当将前期物业服务合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人，并将出租情况告知物业服务企业。此外，业主还可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违约的，业主应承担连带责任。

公共收益归谁所有

多余收益金按季度交存维修金公共账户

小区内的电梯广告、场地租金、共有道路停车费等公共收益的管理和支配，也是业主关心的问题。

征求意见稿对此做了明确：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由物业服务企业代为收取。收益资金在扣除约定比例的管理服务费用后，剩余资金按约定比例由物业服务企业按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

以往，对小区内养狗、野蛮装修等问题物业该不该管、该管到何种程度，没有明确的规定。如今，征求意见稿将“物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等”写入了前期物业服务内容，并明确“物业服务企业发现业主（物业使用人）有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业区域内物业管理制度的行为时，应当予以及时劝阻、制止、报告”，物业服务企业应当对装饰装修活动进行巡查，发现装饰装修人和建筑装饰装修施工方有违反法律、法规、规章或其他禁止行为的，应当予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。

停车费咋支配开支

业主自有车位养护费用自行承担

《山东省物业服务收费管理办法》中对机动车停放费收取，明确了普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价。物业收取停车服务费后都提供哪些服务？收取费用如何开支？征求意见稿给出了答案。

物业收取停车服务费后要提供共用车位的维护，停车场配套设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，停车场的公共环境清洁卫生，以及车辆出入的指引、疏导等。停车服务费主要用于提供服务人员的工资、社会保险和规定福利费，以及相应的维护、运行、清洁费用、法定税费等。业主自有车位的维修养护费用自行承担。

业主或物业使用人租赁开发商所有的车位，由业主或物业使用人向开发商交纳车位租赁费。尚未售出的车位，优先承租给业主或物业使用人，开发商不得以只售不租为由拒绝。

怎样解聘前期物业

开发商征得半数以上业主同意可“炒”物业

关于合同的解除，征求意见稿提出：物业服务企业违约无法提供约定的服务内容和服务标准，开发商征得半数以上业主同意，可解聘原物业服务企业。如果给开发商、业主（物业使用人）造成损失的，物业服务企业还应赔偿损失。

合同终止前，物业服务企业应将物业服务费用预收及欠款的清算、外包合同及经营收益合同的履行及物业共有部位、共用设施设备的运行状况、相关档案资料等完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给指定方代管。物业服务企业不得以任何理由拒绝、拖延移交。

对于业主（物业使用人）违约责任，征求意见稿提出，不按时足额交纳物业服务费，要按约定标准向物业服务企业支付违约金。对物业的违约行为，如乱收费、增加收费项目或重复收费的，业主（物业使用人）有权拒绝交纳擅自提高或重复收取的部分费用，造成损失的，可以向物业服务企业索赔。 （首席记者罗晓飞）

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