山东物业新规征意见多条款涉及业主权益 小区公共收益可做维修资金

近日，山东省住房和城乡建设厅和山东省工商行政管理局共同组织起草了《山东省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。示范文本提出，半数以上业主同意，即可解聘原物业。此外，对于房屋闲置物业费如何收取、电梯广告收益归谁所有、野蛮装修等扰民问题怎么管等，也均需写入合同中。记者史尚静

物业新规多项条款涉及业主权益

为进一步规范前期物业服务行为，保障当事人合法权益，维护公平的物业服务市场秩序，依据《合同法》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的规定，省住房和城乡建设厅、省工商行政管理局共同组织起草了《山东省前期物业服务合同示范文本(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2018年10月22日。

什么是前期物业服务？记者了解到，就是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发建设单位(甲方)与物业服务企业(乙方)，但相当多条款涉及业主权益；且按合同征求意见稿，房屋买卖合同包含前期物业合同内容，物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受前期物业服务合同内容的承诺。

通常来说，物业服务经营方式分为包干制、酬金制等。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务费中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。

未售出车位优先租给业主不得以只售不租为由拒绝

根据示范文本要求，业主（或物业使用人，同下）租赁开发商所有的车位，由业主或物业使用人向开发商交纳车位租赁费。开发商尚未售出的车位，优先承租给业主，不得以只售不租为由拒绝。

近年来，越来越多的业主关注到小区电梯广告、广场租金等一系列收益分配问题。文本规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由物业代为收取。物业按收益资金的一定比例提取管理服务费用，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。而收益资金在扣除管理服务费用后，剩余资金应拿出一定比例由物业按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

此次示范文本中也明确，物业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不少于一个月。

明确逾期收房物业费谁付房屋空置半年以上物业费可打折

记者注意到，此次合同示范文本将以前不少模糊地带的权利义务加以明确。如逾期收房物业费谁付的问题，合同征求意见稿提出，房屋交付前的物业费由开发商承担；交付之日起的物业公共服务费由业主承担。但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

业主出租物业时，应当将本合同以及有关费用交纳情况等事项告知承租人，并自租赁合同签订之日起一定时限内，将出租情况告知物业。而业主长期空置物业时，应当告知物业，并与物业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

值得一提的是，合同示范文本中明确，空置时间半年内的物业公共服务费按正常标准收取；超过半年的按正常标准的一定比例收取。业主未告知物业并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业公共服务费。

扰民行为物业要出面管理装修期间应对其进行巡查

近来，小区遛狗不牵绳导致惊扰其他业主的事引起不小风波。如今小区里养狗的人比较多，不少人出门遛狗也不给自家的狗戴牵引绳，以致不论是大狗还是小狗，在小区里四处奔跑、追逐打闹，影响了小区居民的正常生活。由谁出面管理也成了热议的话题。

作为物业，该不该管、该管到何种程度，一直没有明确规定。此次合同示范文本中，将“物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等”写入了前期物业服务内容。内容显示，物业应协助开发商制定本物业区域内的《临时管理规约》，约定物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。物业根据规章制度提供管理服务时，开发商、业主应给予必要配合并遵守履行。尤其是，物业发现业主有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业区域内物业管理制度的行为时，应当予以及时劝阻、制止、报告。

而对于扰民的野蛮装修问题，合同示范文本也明确，装饰装修前，物业与业主签订书面装饰装修服务协议，应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。此外，物业向业主收取一定数额的装修保证金，装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不再收取费用。装修结束，检查验收完毕之日一定时间内退还。而在此期间物业应当对装饰装修活动进行巡查，发现装饰装修人和建筑装饰装修施工方有违反法律、法规、规章或其他禁止行为的，应当予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。

物业服务不达标拒绝整改超半数业主同意可将其“开除”

前期物业和业主出现矛盾，业主或不满意物业服务时该如何处理？根据合同示范样本，物业违反合同的约定，服务质量达不到合同约定标准的，开发商和业主有权要求物业解决。物业拒绝整改的，征得半数以上业主同意，开发商有权终止合同。给开发商、业主造成损失的，应向开发商、业主赔偿损失。

同时，物业违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准、增设本合同约定物业服务范围公共事务的收费项目或重复收费的，业主有权拒绝交纳擅自提高或重复收取的部分费用，造成业主损失的，应当给予赔偿。

但由于开发商、业主的自身责任导致物业的服务无法达到合同要求的；因非物业责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专营设施设备以及其他共用设施设备运行故障造成损失的，以及物业按本合同履行协助做好物业区域内的安全防范义务，但发生不可预见、不可避免的治安或刑事案件（包括但不限于抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃）等情况，物业不承担违约责任。

1收益分配

●利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由物业代为收取。

●物业按收益资金的一定比例提取管理服务费用，用于支付经营、管理及收取、保管资金开支。

●收益资金在扣除管理服务费用后，剩余资金应拿出一定比例由物业按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

2如逾期收房物业费谁付？

●房屋交付前的物业费由开发商承担；

●交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

●符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

3物业费收取标准

●空置半年内的物业公共服务费按正常标准收取；

●超过半年的按正常标准的一定比例收取；

●业主未告知物业并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业公共服务费。

4车位管理

●业主租赁开发商所有的车位，由业主或物业使用人向开发商交纳车位租赁费。

●开发商尚未售出的车位，优先承租给业主，不得以只售不租为由拒绝。

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